Odległość budynku od linii średniego napięcia – kiedy przysługują roszczenia właścicielowi nieruchomości?

Linia średniego napięcia na działce lub w pobliżu domu to częsty problem, z którym zmaga się wielu właścicieli nieruchomości. Najczęściej w takich przypadkach pojawiają się wątpliwości, jaka jest minimalna odległość budynku od linii średniego napięcia, a także związane z nią ograniczenia w prawidłowym sposobie korzystania z nieruchomości zwłaszcza w zakresie jej zabudowy. Poniżej wyjaśniamy, w jaki sposób linie średniego napięcia mogą realnie ograniczać korzystanie z nieruchomości oraz jakie prawa ma właściciel nieruchomości w związku z istnieniem lub planowanym posadowieniem linii elektroenergetycznych na jego nieruchomości.

Czym jest linia energetyczna średniego napięcia?

Linia średniego napięcia (SN) to element infrastruktury elektroenergetycznej o napięciu zazwyczaj 15 kV. Może mieć charakter:

•   Napowietrzny – posadowiony na słupach,
•   Kablowy – umieszczony w gruncie (rozwiązanie stosowane częściej w przypadku sieci elektroenergetycznych niskiego napięcia).

Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości największe znaczenie mają napowietrzne linie średniego napięcia, ponieważ znacznie ograniczają one możliwość prawidłowego zagospodarowania nieruchomości.

Odległość budynku od linii średniego napięcia

Minimalna odległość budynku od linii średniego napięcia wynika z przepisów techniczno-budowlanych oraz norm bezpieczeństwa. Co do zasady jest ona najczęściej związana z poziomem napięcia międzyfazowego przesyłanego przez daną sieć elektroenergetyczną. Przykładowo budynek musi być oddalony od linii 15 kV minimum o 10 metrów.

Linie średniego wyznaczają tzw. pas ochronny, w obrębie którego lokalizacja budynków służących stałemu pobytowi ludzi jest co do zasady niedopuszczalna.

Naruszenie tych zasad może skutkować:

• Odmową wydania pozwolenia na budowę.
• Koniecznością zmiany projektu budowlanego.
• Zakazem rozbudowy lub nadbudowy istniejącego budynku.

W praktyce obecność linii SN może zatem prowadzić do istotnego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, co ma bezpośrednie znaczenie dla oceny roszczeń właściciela.

Kiedy i jakie przysługują roszczenia za linię średniego napięcia?

1. Roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem

Właściciel nieruchomości może żądać ustanowienia służebności przesyłu w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Przy czym ustanowienie to powinno nastąpić za odpowiednim wynagrodzeniem, uwzględniającym zakres ingerencji w prawo własności. W treści umowy lub orzeczenia sądowego uregulowane zostaną kwestie związane z:

• Utrzymywaniem przez przedsiębiorcę urządzeń energetycznych,
• Umożliwieniem przedsiębiorcy dostępu do nieruchomości w celu konserwacji, napraw i modernizacji linii energetycznej,
• Korzystaniem z nieruchomości w zakresie niezbędnym do funkcjonowania linii,
• Określeniem pasa ochronnego,
• Wynagrodzeniem za ustanowienie służebności,
• Likwidacją urządzeń przesyłowych po zakończeniu ich eksploatacji przez przedsiębiorcę.

2. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Jeżeli przedsiębiorstwo energetyczne korzysta z gruntu bez tytułu prawnego (decyzji, orzeczenia sądowego lub umowy), właściciel może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, za okres nawet 6 lat wstecz.

3. Odszkodowanie za ograniczenie możliwości zabudowy i spadek wartości nieruchomości

Sposób korzystania z nieruchomości może być również ograniczony w drodze decyzji administracyjnej (wydawanej najczęściej w przypadku braku porozumienia co do zawarcia umowy służebności), poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej. W takim przypadku właściciel nieruchomości uprawniony jest do otrzymania odszkodowania za ograniczenia w możliwości zabudowy a także spadek wartości nieruchomości.

4. Możliwość żądania usunięcia / przesunięcia linii

W niektórych przypadkach właściciel nieruchomości może zwrócić się do przedsiębiorstwa przesyłowego o przesunięcie lub usunięcie z jego nieruchomości linii średniego napięcia. Działanie takie (o ile jego przeprowadzenie będzie możliwe z uwagi na ograniczenia techniczne) może znacznie ułatwić korzystanie z nieruchomości zwłaszcza w zakresie posadowienia budynków.

5. Odszkodowanie za szkody powstałe w wyniku bieżącej eksploatacji linii energetycznej

Niezależnie od powyższego właściciel nieruchomości jest uprawniony do żądania naprawienia szkód, które powstały na skutek działania przedsiębiorstwa przesyłowego w związku z bieżącymi pracami dotyczącymi linii energetycznej. Do najczęstszych tego typu szkód należą uszkodzenia nawierzchni dróg, płotów a także zniszczenia architektury krajobrazu.

Kiedy roszczenia właściciela nieruchomości mogą być wyłączone?

Nie w każdej sytuacji aktualnemu właścicielowi przysługuje roszczenie. Ograniczenia mogą wystąpić, gdy:

• Służebność przesyłu została już wcześniej ustanowiona na rzecz poprzedniego właściciela (tutaj informacja powinna znajdować się w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości).
• Przedsiębiorstwo przesyłowe dysponuje decyzją administracyjną, na podstawie której posadowione zostały urządzenia przesyłowe, a poprzedni właściciel nieruchomości otrzymał już z tego tytułu odszkodowanie.

W tym miejscu warto wskazać, że jeszcze do niedawna przedsiębiorstwa energetyczne, a także część sądów, powoływały się na możliwość zasiedzenia służebności gruntowej „odpowiadającej treścią służebności przesyłu”. 2 grudnia 2025 r., w sprawie o sygnaturze P 10/16 Trybunał Konstytucyjny uznał, że stanowisko to jest sprzeczne z Konstytucją i jako takie nie powinno być uwzględniane.

Wsparcie Kancelarii Łebek, Madej i Wspólnicy w sprawach linii średniego napięcia

W wielu przypadkach właścicielowi przysługują roszczenia, zwłaszcza gdy linia średniego napięcia posadowiona została na działce bez właściwego tytułu prawnego. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy, ale już teraz warto poznać swoje prawa. Nasza Kancelaria oferuje kompleksowe wsparcie w tym zakresie. Skontaktuj się z nami w celu analizy swojej sytuacji.