Jak sprawdzić służebność przesyłu na działce?

Masz na swojej działce słup energetyczny lub inne urządzenie przesyłowe i nie wiesz, w jaki sposób możesz sprawdzić, czy przedsiębiorcy przysługuje tytuł prawny do korzystania z Twojej nieruchomości? Wiele tych informacji dostępnych jest w publicznych rejestrach, które możesz zweryfikować, nie wychodząc z domu. W tym artykule tłumaczymy jak zweryfikować służebność przesyłu na swojej działce.

Jak sprawdzić w księdze wieczystej, czy ustanowiono służebność przesyłu?

Weryfikację służebności przesyłu warto rozpocząć od księgi wieczystej. Księga wieczysta jest publicznym rejestrem, który zawiera najważniejsze informacje o stanie prawnym nieruchomości. Każda księga wieczysta składa się z 4 działów. Z perspektywy właścicieli nieruchomości, na których zlokalizowane są urządzenia przesyłowe, szczególnie istotny jest dział III księgi wieczystej, zatytułowany „Prawa, roszczenia, ciężary i ograniczenia”. To właśnie w tym dziale znaleźć można informacje, czy dla nieruchomości ustanowiona została służebność przesyłu. 

Wpis dotyczący służebności powinien wskazywać, na rzecz jakiego przedsiębiorcy ustanowiono służebność, określać zakres służebności oraz odsyłać do dokumentu stanowiącego podstawę wpisu. Warto jednak pamiętać, że nie każda służebność przesyłu musi być ujawniona w księdze wieczystej.

Decyzje administracyjne w księdze wieczystej – co oznaczają dla właściciela nieruchomości?

Oprócz wpisu dotyczącego służebności, w dziale III księgi wieczystej mogą być również ujawnione decyzje administracyjne ograniczające sposób korzystania z nieruchomości, w tym decyzje wywłaszczeniowe wydane na potrzeby budowy lub utrzymania infrastruktury przesyłowej. Istnienie takiej decyzji może stanowić podstawę dla przedsiębiorcy przesyłowego do korzystania z nieruchomości, nawet jeżeli nie została ustanowiona służebność przesyłu.

Co istotne, sam wpis ujawniający decyzję administracyjną w Dziale III księgi wieczystej
nie stanowi automatycznej przeszkody dla dochodzenia roszczeń od przedsiębiorcy przesyłowego – konieczna jest bowiem analiza treści decyzji, w szczególności jej zakresu, adresata oraz tego, czy obejmuje ona daną nieruchomość.

Podobnie jak w przypadku służebności przesyłu, może się zdarzyć, że decyzje administracyjne, w szczególności decyzje wydane kilkadziesiąt lat temu, nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Z tego względu brak odpowiedniego wpisu nie przesądza o nieistnieniu takiej decyzji i nie zwalnia z konieczności przeprowadzenia dalszej analizy stanu prawnego nieruchomości. Warto w tym zakresie skorzystać z pomocy prawnika, który przeanalizuje dokumentację i oceni, jakie uprawnienia faktycznie przysługują przedsiębiorcy przesyłowemu.

Geoportal, EGiB i inne rejestry – uzupełnienie informacji z księgi wieczystej

Uzupełnieniem informacji zawartych w księdze wieczystej mogą być dane dostępne w ewidencji gruntów i budynków (EGIB), a także dane zawarte w serwisie Geoportal. Dzięki powyższym rejestrom można zweryfikować nie tylko położenie nieruchomości i przebieg jej granic, ale również uzbrojenie terenu, w tym lokalizację i przebieg znajdujących się na nieruchomości urządzeń przesyłowych.

Należy jednak pamiętać, że zarówno EGiB, jak i Geoportal mają charakter przede wszystkim ewidencyjny i informacyjny. Samo oznaczenie urządzenia na mapie nie potwierdza istnienia służebności przesyłu ani innego tytułu prawnego uprawniającego przedsiębiorcę do korzystania z nieruchomości.

Z perspektywy właścicieli nieruchomości, istotne znaczenie mogą mieć również rejestry planistyczne, jakie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, plan ogólny gminy czy też studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – przy czym to ostatnie obowiązuje do dnia 31 sierpnia 2026 r., kiedy zostanie zastąpione planami ogólnymi gminy. Te rejestry planistyczne dostarczają przede wszystkim informacji dotyczących sposobu zagospodarowania terenu, co jest z kolei pomocne dla ustalenia wysokości odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Czego nie znajdziesz w publicznych rejestrach?

Choć dostępne publiczne rejestry pozwalają uzyskać wiele istotnych informacji o nieruchomości, to nie zawsze odzwierciedlają pełny obraz jej sytuacji prawnej. W publicznych rejestrach często nie znajdziemy m.in. archiwalnych decyzji administracyjnych, umów zawieranych z właścicielami nieruchomości czy szczegółowej dokumentacji dotyczącej budowy i eksploatacji urządzeń przesyłowych. 

Dokumenty te mogą znajdować się w archiwach organów administracji publicznej czy w zasobach dokumentacji przedsiębiorstw przesyłowych. Należy zatem pamiętać, że brak wpisu w księdze wieczystej lub brak informacji w dostępnych rejestrach nie przesądza o tym, że przedsiębiorca przesyłowy nie posiada tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości. 

W przypadku wątpliwości dotyczących stanu prawnego działki konieczne może okazać się przeprowadzenie szerszej analizy dokumentów oraz skorzystanie z pomocy prawnika posiadającego doświadczenie w sprawach dotyczących urządzeń przesyłowych.

Jak sprawdzić służebność przesyłu – podsumowanie

Weryfikację służebności przesyłu warto rozpocząć od księgi wieczystej, a następnie uzupełnić ją o informacje z EGiB, Geoportalu oraz dokumentów planistycznych. Trzeba jednak pamiętać, że publiczne rejestry nie zawsze odzwierciedlają pełny stan prawny nieruchomości – część dokumentów może znajdować się wyłącznie w archiwach organów administracji lub przedsiębiorstw przesyłowych.

Brak wpisu w księdze wieczystej nie oznacza automatycznie, że przedsiębiorca nie posiada tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości. W przypadku wątpliwości warto przeprowadzić szczegółową analizę dokumentów z pomocą prawnika specjalizującego się w sprawach dotyczących służebności przesyłu.

Eksperci z Kancelarii Łebek, Madej i Wspólnicy posiadają doświadczenie w prowadzeniu spraw dotyczących służebności przesyłu, od analizy dokumentacji, przez prowadzenie negocjacji z przedsiębiorstwami przesyłowymi, po reprezentowanie interesów klienta przed sądem. Jeśli na Twojej działce znajduje się infrastruktura przesyłowa i chcesz zweryfikować jej status i dostępne możliwości – skontaktuj się z nami.