Zasiedzenie służebności przesyłu – kiedy przedsiębiorca nabywa prawo do Twojej nieruchomości?

Przedsiębiorcy często powołują się na zasiedzenie służebności przesyłu, aby uniknąć płacenia za urządzenia postawione na Twojej działce lata temu. Twierdzą, że po upływie 20 lub 30 lat nabyli prawo do gruntu, a właścicielowi nic się nie należy. Jednak najnowsze orzecznictwo SN zmienia interpretację przepisów i wskazuje, że termin ten w wielu przypadkach jeszcze nie minął, co daje Ci szansę na walkę o swoje prawa.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu pozwala przedsiębiorcy (np. firmie energetycznej, telekomunikacyjnej) korzystać z nieruchomości osoby prywatnej w celu budowy, eksploatacji, konserwacji i naprawy urządzeń, takich jak rurociągi, linie energetyczne czy światłowody. 

Czym jest zasiedzenie służebności przesyłu?

Zasiedzenie służebności przesyłu polega na nabyciu przez przedsiębiorcę prawa do nieodpłatnego utrzymywania urządzeń przesyłowych na cudzej nieruchomości. Zasiedzenie ma miejsce, gdy przedsiębiorca korzysta z działki w sposób widoczny, ciągły i nieprzerwany przez określony czas.

• 20 lat w przypadku tzw. dobrej wiary (przedsiębiorca myśli, że ma prawo do dysponowania nieruchomością).
• 30 lat w przypadku złej wiary (przedsiębiorca wie, że tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości nie posiada).

Problem prawny związany z zasiedzeniem urządzeń przesyłowych posadowionych wiele lat temu wynika z faktu, że instytucja służebności przesyłu została wprowadzona do kodeksu cywilnego dopiero w 2008 roku. Wcześniej sądy stosowały konstrukcję „służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu”.

Czy brak aktu notarialnego przy „dawnej zgodzie” oznacza złą wiarę przedsiębiorcy?

Jeżeli właściciel nieruchomości lub jego poprzednik udzielił zgody na budowę linii (np. w latach 70., 80. czy 90. ubiegłego wieku), to kluczowa jest forma tej zgody. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, jeżeli zgoda nie została udzielona w formie aktu notarialnego, nie można mówić o dobrej wierze. Oznacza to, że w takiej sytuacji przedsiębiorca wie (lub powinien wiedzieć), że nie ma prawa do korzystania z nieruchomości w dobrej wierze, a bieg zasiedzenia należy liczyć w terminie 30 lat.

Zmiana orzecznictwa: czy termin zasiedzenia faktycznie minął?

Właściciele nieruchomości, kontaktując się z przedsiębiorcą w sprawie rekompensaty za posadowienie urządzeń przesyłowych, bardzo często spotykają się z argumentują przedsiębiorców, że termin zasiedzenia już minął, a więc żadna rekompensata się nie należy. Jest to częsty argument zwłaszcza w przypadku słupów i linii elektroenergetycznych posadowionych w latach 50., 70. czy nawet 90. ubiegłego wieku).

Sąd Najwyższy zajął się tym zagadnieniem w najnowszym orzecznictwie: 

• postanowienie SN z 14 października 2021 r. sygn. akt V CSKP 69/21 
• postanowienie SN z 24 lutego 2023 r. sygn. akt III CZP 108/22

Wskazał, że w licznych przypadkach należałoby uznać, że termin zasiedzenia jeszcze nie upłynął. Jest to szczególnie istotne, ponieważ przed 2008 r. nie istniała instytucja służebności przesyłu. Tym samym właściciele nieruchomości nie mieli świadomości istnienia instytucji służebności, biegu terminu, ani żadnych instytucji prawnych, aby takiemu stanowi rzeczy się przeciwstawić. Sąd Najwyższy argumentuje wprost, że nie można utożsamiać służebności przesyłu ze służebnością gruntową, co powinno mieć wpływ na początek biegu terminu zasiedzenia.

Zasiedzenie służebności przesyłu – jak przerwać bieg?

Właściciel nieruchomości może przerwać bieg terminu zasiedzenia służebności przesyłu poprzez złożenie wniosku do Sądu o jej ustanowienie za odpowiednim wynagrodzeniem. Jest to krok, który bezpośrednio pozwala na uregulowanie stanu prawnego posadowionych urządzeń, reguluje stosunki między przedsiębiorcą a właścicielem nieruchomości oraz niweczy bieg terminu zasiedzenia.

Możesz też skierować pozew o wydanie części nieruchomości zajętej pod urządzenia przesyłowe albo pozew o zaprzestanie naruszania prawa własności. Nie wystarczy w takiej sytuacji wysłanie zwykłego pisma do przedsiębiorcy. Konieczne jest skierowanie sprawy do Sądu.

Pamiętaj! Biegu zasiedzenia służebności przesyłu nie przerywa żądanie zapłaty wynagrodzenia za tzw. bezumowne korzystanie z nieruchomości. Nawet, jeśli zostało ono zgłoszone w postępowaniu sądowym (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2014 r. sygn. akt III CZP 45/14). 

Ważne! Po przerwaniu biegu zasiedzenia, nowy okres zaczyna biec od nowa.

Czy zasiedzenie służebności przesyłu wyklucza wynagrodzenie za bezumowne korzystanie?

Właścicielowi nieruchomości obciążonej wskutek zasiedzenia służebności przesyłu powinno przysługiwać roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie, jeśli roszczenia te nie uległy przedawnieniu. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat. Orzecznictwo w omawianej kwestii nie jest jednak jednoznaczne. Przez lata dominowało stanowisko, zgodnie z którym właściciel nieruchomości nie miał prawa do wynagrodzenia za okres sprzed zasiedzenia służebności przesyłu. 

Jeśli masz na działce słup, wodociąg, gazociąg lub inne urządzenie przesyłowe i szukasz pomocy w zakresie ustanowienia służebności przesyłu, skontaktuj się z Kancelarią Łebek, Madej i Wspólnicy. Nasi eksperci sprawdzą m.in., czy w Twoim przypadku nastąpiło zasiedzenie służebności przesyłu.