Ten sam sąd, ten sam wydział i ten sam sędzia – a mimo to dwa sprzeczne sposoby wyznaczania pasa służebności przesyłu w ciągu zaledwie siedemnastu dni. Sąd Okręgowy w Legnicy pokazał, że orzecznictwo wciąż nie ma jednolitej metody, a dla właścicieli nieruchomości oznacza to realne różnice w powierzchni gruntu i wysokości wynagrodzenia.
Zakres służebności przesyłu – co decyduje o jego granicach?
Artykuł 305¹ Kodeksu cywilnego, który wprowadza instytucję służebności przesyłu, mówi jedynie ogólnie o prawie korzystania z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie – bez podania konkretnych metrów czy odległości od infrastruktury.
Ustawodawca celowo pozostawił to pojęcie ogólne, zakładając, że sąd wypełni je treścią odpowiednią do konkretnego rodzaju infrastruktury i konkretnych okoliczności
Prawdziwe pole sporu to metodologia: czy sąd powinien brać pod uwagę wyłącznie czynności rutynowe, czy również zdarzenia incydentalne – a jeśli tak, to czy powinny one od razu poszerzać zakres służebności, czy raczej być rozliczane osobno, dopiero gdy faktycznie wystąpią.
Znaczenie tego dylematu rośnie wraz z liczbą inwestycji infrastrukturalnych – rozbudową sieci gazowych, modernizacją wodociągów, rozwojem fotowoltaiki i energetyki wiatrowej. Coraz więcej właścicieli gruntów staje przed pytaniem, jak dużą część działki obejmie służebność. W praktyce wiele zależy też od jakości materiału dowodowego – opinii biegłego, instrukcji eksploatacyjnych przedsiębiorstwa czy kwalifikacji poszczególnych czynności jako typowych bądź nadzwyczajnych.
Sprawa wodociągowa – szerszy pas służebności z myślą o przyszłości
W postanowieniu z 5 czerwca 2026 r. (II Ca 1115/24) Sąd Okręgowy w Legnicy, orzekając jednoosobowo, zmienił wcześniejsze rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego w Lubinie i zwiększył pas służebności przesyłu do 5 metrów (po 2,5 m od osi przewodu), powiększając obciążoną powierzchnię ze 115 do 177 m².
Kluczowe było jednak uzasadnienie: sąd uznał, że służebność musi obejmować nie tylko standardowe prace konserwacyjne, ale też czynności o charakterze incydentalnym, a wyznaczony pas powinien z góry uwzględniać wszelkie możliwe zdarzenia, nawet te odległe w czasie. Innymi słowy – przedsiębiorca przesyłowy powinien już na etapie ustanawiania służebności przesyłu otrzymać przestrzeń wystarczającą na działania nadzwyczajne, zamiast dochodzić dodatkowych uprawnień dopiero w razie awarii.
Sprawa gazociągowa – pas służebności tylko na typową eksploatację
Siedemnaście dni wcześniej, 19 maja 2026 r. (II Ca 1039/25), ten sam sąd – tym razem w składzie trzyosobowym, z udziałem tego samego sędziego – rozstrzygnął sprawę zupełnie inaczej. Oddalił apelację właścicieli nieruchomości, którzy domagali się poszerzenia pasa dla gazociągu średniego ciśnienia z 1 metra do 6–8 metrów, utrzymując w mocy wcześniejsze postanowienie Sądu Rejonowego w Lubinie oparte na instrukcji eksploatacyjnej przedsiębiorstwa gazowniczego.
Tym razem sąd przyjął, że służebność ma zabezpieczać jedynie typową, a nie ekstremalną eksploatację. Zdarzenia nadzwyczajne, zdaniem sądu, mogą w ogóle nie wystąpić, a gdyby jednak się pojawiły, wystarczą do tego instrumenty przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami – w szczególności administracyjny tryb udostępnienia gruntu z art. 124 i 124b tej ustawy, z odszkodowaniem naliczanym dopiero po zaistnieniu konkretnego zdarzenia.
Sąd Najwyższy nie rozstrzyga jednoznacznie
Obie linie orzecznicze mają oparcie we wcześniejszych orzeczeniach Sądu Najwyższego, co samo w sobie tłumaczy rozbieżność. Postanowienie z 2015 r. (V CSK 468/14) dopuszczało wkroczenie na grunt nawet przy sporadycznej potrzebie, wspierając szersze ujęcie służebności. Z kolei postanowienie z 2012 r. (V CSK 190/11) wyraźnie oddzielało zdarzenia nadzwyczajne i przypadki siły wyższej od typowej eksploatacji, a nowsze orzeczenie z 2025 r. (II CSKP 294/23) potwierdzało istnienie odrębnej, administracyjnej ścieżki na takie przypadki. Dodatkowo uchwała z 2015 r. (III CZP 88/15) zaznaczyła, że strefa kontrolowana wynikająca z przepisów technicznych nie musi pokrywać się z zakresem służebności – co jeszcze bardziej komplikuje sprawę.
Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości?
Mecenas Agnieszka Madej podkreśla, że tę rozbieżność w orzecznictwie warto traktować nie jako powód do zniechęcenia, lecz jako argument przemawiający za precyzyjną walką o swoje prawa. Skoro wynik sprawy w dużej mierze zależy od przyjętej metody, jakości opinii biegłego, tego, czy do akt trafi konkretny wykaz sprzętu eksploatacyjnego, czy przedsiębiorca przesyłowy rzeczywiście wykaże „typowość” danej czynności oraz od zakresu zarzutów apelacyjnych – każdy z tych elementów daje profesjonalnie przygotowanej stronie realną szansę wpłynięcia na rozstrzygnięcie. Bierne zaakceptowanie pierwszej propozycji przedsiębiorcy lub pierwszej opinii biegłego, bez merytorycznej dyskusji nad metodą jej wyliczenia, jest ryzykowne niezależnie od tego, którą metodę przyjmie akurat sąd.
W praktyce oznacza to, że nie wystarczy kwestionować samej liczby metrów – trzeba dociec, jaką metodologię zastosowano przy jej wyliczaniu: jakie czynności eksploatacyjne wzięto pod uwagę, jaki sprzęt ma być używany, czy przedsiębiorca faktycznie udowodnił potrzebę korzystania z całego wskazanego terenu i czy pas służebności przesyłu obejmuje też zdarzenia incydentalne.
Opinia biegłego to nie ostatnie słowo
Choć opinia biegłego zwykle odgrywa kluczową rolę w takich postępowaniach, jej wniosków nie należy przyjmować bezkrytycznie. Rzetelna opinia powinna precyzować, jakie czynności będą wykonywane w obrębie pasa służebności, jaki sprzęt i pojazdy są do tego potrzebne, jak często może dochodzić do ingerencji w grunt oraz czy uwzględniono wyłącznie zwykłą eksploatację, czy także potencjalne awarie. Bez tych informacji sama liczba metrów niewiele mówi o poprawności wyznaczenia służebności.
Niezawisłość sędziowska czy problem systemowy?
Fakt, że ten sam skład sędziowski w ciągu niespełna trzech tygodni przyjął dwie wzajemnie wykluczające się metody rozstrzygania tej samej kwestii prawnej, sprawia, że żadna ze stron – ani przedsiębiorca przesyłowy, ani właściciel gruntu – nie ma realnej możliwości przewidzenia, jakie kryteria zdecydują o wyniku ich sprawy. Przewidywalność orzecznictwa to nie kwestia estetyki uzasadnień, lecz element zasady demokratycznego państwa prawnego z art. 2 Konstytucji RP.
Pytanie, gdzie przebiega granica między niekwestionowaną niezawisłością sędziowską a systemowym brakiem jednolitej metody ustalania zakresu służebności przesyłu, pozostaje otwarte. Dwa orzeczenia jednego sądu wydane w odstępie siedemnastu dni nie dają na nie odpowiedzi, ale wyraźnie pokazują, że problem jest aktualny i dotyczy bezpośrednio tysięcy właścicieli nieruchomości w całej Polsce.
Artykuł powstał na podstawie materiału opublikowanego na portalu bankier.pl
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu to prawo przedsiębiorcy przesyłowego (np. gazowniczego, energetycznego czy wodociągowego) do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do budowy, eksploatacji, konserwacji i naprawy urządzeń przesyłowych. Jej podstawę stanowi art. 305¹ Kodeksu cywilnego.
Czy awarie powinny być uwzględniane przy ustanawianiu służebności?
To jedna z głównych kwestii spornych. Jedna linia orzecznicza zakłada, że tak, druga wskazuje, że w razie awarii przedsiębiorca może korzystać z instrumentów przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, bez konieczności rozszerzania służebności.
Czy większy pas służebności oznacza wyższe wynagrodzenie?
Co do zasady tak. Im większa powierzchnia nieruchomości zostaje objęta służebnością, tym wyższe może być wynagrodzenie należne właścicielowi gruntu.