Zasiedzenie służebności przesyłu – kiedy przedsiębiorstwo może ją zasiedzieć?

Na wielu nieruchomościach od kilkudziesięciu lat znajdują się urządzenia infrastruktury przesyłowej – słupy i linie energetyczne, gazociągi, wodociągi czy inne urządzenia służące do przesyłu mediów. Właściciele gruntów często dowiadują się, że przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z ich nieruchomości bez zawartej umowy, a jako podstawę takiego korzystania wskazuje zasiedzenie służebności. Problem ten nabrał szczególnego znaczenia po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16. Orzeczenie to istotnie zmieniło sposób oceny przypadków, w których przedsiębiorstwo powołuje się na wieloletnie korzystanie z nieruchomości.

Czym jest służebność przesyłu? 

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które pozwala przedsiębiorcy korzystać z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie, jeżeli jest to konieczne dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych. Instytucja ta została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r. na podstawie art. 305¹–305⁴ k.c. Zgodnie z obecnymi przepisami nieruchomość może zostać obciążona na rzecz przedsiębiorcy prawem polegającym na korzystaniu z niej zgodnie z przeznaczeniem znajdujących się na niej urządzeń.

Może powstać przede wszystkim na podstawie umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem. Jeżeli strony nie mogą dojść do porozumienia, w określonych przypadkach zarówno przedsiębiorca, jak i właściciel mogą żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem przez sąd. Nie każda obecność urządzenia przesyłowego na działce oznacza zatem, że przedsiębiorstwo posiada już skuteczne prawo do korzystania z gruntu.

Na czym polega zasiedzenie służebności?

Zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa wskutek jego długotrwałego wykonywania. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, a więc również regulację dotyczącą zasiedzenia. Art. 292 k.c. przewiduje, że służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie, jeżeli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Do określenia terminu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o zasiedzeniu nieruchomości.

Co do zasady oznacza to dwudziestoletni termin w przypadku dobrej wiary oraz trzydziestoletni termin w przypadku złej wiary. Ocena dobrej lub złej wiary następuje przede wszystkim według okoliczności istniejących w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie prowadzące do zasiedzenia. W praktyce znaczenie mają więc dokumenty dotyczące budowy urządzeń, zgody właścicieli, decyzje administracyjne, umowy, przebieg zmian własnościowych oraz sposób korzystania z nieruchomości.

Dlaczego data 3 sierpnia 2008 r. ma tak duże znaczenie?

Przed 3 sierpnia 2008 r. Kodeks cywilny nie zawierał regulacji dotyczącej służebności przesyłu. Przez lata w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmowano jednak możliwość nabycia przez zasiedzenie tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu. Konstrukcja ta pozwalała przedsiębiorstwom powoływać się na okres korzystania z nieruchomości przypadający jeszcze przed ustawowym wprowadzeniem służebności przesyłu.

Sytuację tę zakwestionował Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16. Trybunał uznał, że art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., rozumiane w sposób umożliwiający przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabycie przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ k.c. w drodze zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, są niezgodne z art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 2 Konstytucji RP.

Trybunał wskazał tym samym na konstytucyjny problem związany z ograniczeniem prawa własności poprzez wykładnię przepisów, która prowadziła do wykreowania konstrukcji nieuregulowanej wprost przez ustawodawcę. W uzasadnieniu zwrócono uwagę m.in. na zasadę zamkniętego katalogu praw rzeczowych oraz konstytucyjną ochronę własności.

Czy przedsiębiorstwo może obecnie zasiedzieć służebność przesyłu?

Tak, ale zasadnicze znaczenie ma moment rozpoczęcia biegu zasiedzenia. Po wejściu w życie przepisów o służebności przesyłu możliwe jest nabycie tego prawa przez zasiedzenie, przy spełnieniu ustawowych przesłanek. Nie można jednak przyjmować, że okres korzystania z nieruchomości przypadający przed 3 sierpnia 2008 r. wlicza się do terminu zasiedzenia służebności przesyłu.

Jest to szczególnie istotne w sprawach dotyczących urządzeń wybudowanych wiele lat temu. Przedsiębiorstwo może bowiem wskazywać, że linia energetyczna czy gazociąg znajdują się na nieruchomości od kilkudziesięciu lat, jednak sam upływ czasu nie przesądza jeszcze o nabyciu prawa. Konieczne jest ustalenie, jaki rodzaj prawa był wykonywany, od kiedy można mówić o jego posiadaniu oraz czy istniał tytuł prawny do korzystania z nieruchomości.

Jak ocenić, czy doszło do zasiedzenia?

W pierwszej kolejności należy ustalić historię prawną nieruchomości i urządzeń przesyłowych. Znaczenie może mieć nie tylko aktualny wpis w księdze wieczystej, ale również dawne akty własności, decyzje administracyjne, dokumentacja budowy, pozwolenia, protokoły odbioru, mapy geodezyjne oraz dokumenty dotyczące przekształceń przedsiębiorstwa przesyłowego.

Konieczne jest również ustalenie, czy przedsiębiorstwo lub jego poprzednik prawny posiadało inny tytuł prawny do korzystania z gruntu. Jeżeli korzystanie z nieruchomości odbywało się na podstawie skutecznego tytułu prawnego, nie można utożsamiać takiego korzystania z posiadaniem prowadzącym do zasiedzenia tego samego prawa.

W praktyce istotne jest również ustalenie następstwa prawnego przedsiębiorstw. Przedsiębiorstwa energetyczne, gazownicze czy wodociągowe wielokrotnie przechodziły reorganizacje, podziały i przekształcenia własnościowe. Samo twierdzenie, że obecny operator korzysta z urządzenia od kilkudziesięciu lat, nie przesądza więc jeszcze o możliwości doliczenia całego wcześniejszego okresu.

Co wyrok TK oznacza dla właściciela nieruchomości?

Wyrok TK sygn. P 10/16 ma szczególne znaczenie dla właścicieli nieruchomości, wobec których przedsiębiorstwa przesyłowe podnoszą zarzut zasiedzenia oparty na korzystaniu z gruntu sprzed 3 sierpnia 2008 r. Mimo to, każdą sprawę należy oceniać indywidualnie, z uwzględnieniem istniejących dokumentów, dat, sposobu korzystania z nieruchomości oraz ewentualnych tytułów prawnych.

Jeżeli przedsiębiorstwo nie posiada skutecznego prawa do korzystania z nieruchomości, właściciel może rozważyć wystąpienie o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem albo dochodzenie innych roszczeń związanych z bezumownym korzystaniem z nieruchomości. Zakres możliwych roszczeń zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego i prawnego.

Podsumowanie

Po wyroku TK P 10/16 odpowiedź na pytanie, czy przedsiębiorstwo może zasiedzieć służebność przesyłu, wymaga szczególnej ostrożności. Sama wieloletnia obecność urządzeń przesyłowych na nieruchomości nie przesądza o nabyciu prawa przez zasiedzenie. Kluczowe znaczenie ma to, od kiedy możliwe było wykonywanie prawa odpowiadającego obecnej służebności przesyłu oraz czy przedsiębiorstwo dysponowało innym tytułem prawnym do korzystania z nieruchomości.

Właściciel nieruchomości, na której znajdują się urządzenia przesyłowe, powinien zatem przed zaakceptowaniem stanowiska przedsiębiorstwa zweryfikować dokumenty dotyczące powstania urządzeń, historię własności nieruchomości, ewentualne decyzje administracyjne oraz następstwo prawne przedsiębiorstwa. Dopiero taka analiza pozwala ocenić, czy przedsiębiorstwo rzeczywiście posiada prawo do korzystania z nieruchomości i czy może powoływać się na zasiedzenie.