Mokre ściany, podłogi i sufit to koszmar każdego lokatora. Najczęściej za tego rodzaju sytuacje odpowiada właściciel mieszkania znajdującego się na wyższym piętrze, jednak czasami odpowiedzialność za zalanie mieszkania spada na spółdzielnię mieszkaniową. Przyczyny mogą być różne – od pękniętej rury, przez nieszczelny dach, po zapomnianą, wciąż płynącą wodę w wannie. Niezależnie od przyczyny, skala szkód może być ogromna, a proces dochodzenia swoich praw i naprawy zniszczeń – wyjątkowo stresujący i czasochłonny. W poniższym artykule przedstawiamy jak uzyskać adekwatne odszkodowanie po zalaniu mieszkania z winy spółdzielni mieszkaniowej.
Kiedy spółdzielnia mieszkaniowa odpowiada za zalanie mieszkania?
Na wstępie warto podkreślić, że spółdzielnia mieszkaniowa odpowiada za części wspólne budynku. Wspólna nieruchomość obejmuje grunt oraz te elementy budynku i urządzenia, z których mogą korzystać wszyscy właściciele mieszkań. Należą do nich na przykład piony wodne i kanalizacyjne oraz dachy. Z kolei właściciel mieszania lub innego lokalu odpowiada za szkody, do których doszło w wyniku uszkodzenia poziomej instalacji wodnej.
Jednak jak pokazuje doświadczenie, głównym powodem konfliktów pomiędzy właścicielami nieruchomości a zarządem jest kwestia dotycząca granicy odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę. Warto wiedzieć, że dla właściciela lokalu granica ta kończy się przy tzw. zaworach odcinających, które umieszczane są w pionach ciepłej i zimnej wody. Niemniej jednak warto zapoznać się z regulaminem spółdzielni, w którym dokładnie jest opisane miejsce granicy odpowiedzialności za szkody zalanie mieszkania.
Co istotne, jeśli awaria, która spowodowała zalanie mieszkania, dotyczy poziomych odcinków instalacji wodnej, właściciel może ubiegać się o odszkodowanie jedynie z własnej polisy. Jednakże, jeśli przyczyną zalania był zły stan techniczny dachu lub pionów wodnych bądź kanalizacyjnych, odpowiedzialność za szkody spoczywa na spółdzielni. W takim przypadku poszkodowany może otrzymać odszkodowanie za zalanie mieszkania z polisy OC sprawcy.
Odszkodowanie za zalanie mieszkania – jakie dokumenty?
Po ustaleniu odpowiedzialności za zalanie mieszkania, poszkodowany właściciel lokalu ma prawo ubiegać się o odszkodowanie. W przypadku odpowiedzialność spółdzielni mieszkaniowej, niezwłocznie należy poinformować o tym zarządzających. W obecności przedstawiciela reprezentującego spółdzielnię, należy sporządzić protokół z zalania mieszkania, w którym zostaną uwzględnione takie informacje jak:
- data zdarzenia,
- adres zalanego mieszkania,
- dane osobowe właściciela lokalu,
- opis szkody i szacunkowa wartość strat,
- przyczyny zalania,
- dane spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej odpowiedzialnej za zalanie,
- podpis administratora budynku.
Poza protokołem istotne jest również skierowanie powiadomienia w formie pisemnej do spółdzielni mieszkaniowej. Dzięki temu właściciel zalanej nieruchomości będzie posiadać dowód, że zarząd został poinformowany o zdarzeniu. W przypadku odpowiedzialności spółdzielni, takie pismo może być również wnioskiem o wypłatę odszkodowania za zalanie mieszkania. Co ważne, dokument warto również sporządzić w sytuacji, gdy przyczyna zalania jest trudna lub niemożliwa do ustalenia.
Spółdzielnia odpowiedzialna za szkodę ma obowiązek zgłosić ją do swojego ubezpieczyciela. Warto mieć również na uwadze fakt, że w przypadku, gdy właściciel zalanej nieruchomości posiada ubezpieczenie od zalania, ma możliwość dochodzenia odszkodowania bezpośrednio od swojego ubezpieczyciela. W takiej sytuacji to zakład ubezpieczeń wypłaci odszkodowanie, a następie będzie domagał się zwrotu kosztów od ubezpieczyciela spółdzielni mieszkaniowej.
Proces likwidacji szkody po zalaniu mieszkania
W przeciągu kilku dni po zgłoszeniu szkody do ubezpieczyciela, z poszkodowanym powinien skontaktować się rzeczoznawca, który dokona oceny i skali zniszczeń zalanej nieruchomości. W trakcie oględzin sporządzi protokół szkód i zniszczeń oraz wskaże osobę lub podmiot odpowiedzialny za zalanie. Aby ułatwić oszacowanie kosztów, właściciel nieruchomości może przedstawić rachunki i faktury za sprzęt, który uległ zniszczeniu. Takie działanie przyspieszy cały proces likwidacji szkody z OC sprawcy. Co więcej, przedstawienie poniesionych kosztów może okazać się przydatne w sytuacji, gdy ubezpieczyciel zaniży odszkodowanie za zalanie mieszkania. Informację zwrotną od rzeczoznawcy poszkodowany otrzymuje zwykle kilka dni po oględzinach, a ubezpieczyciel zazwyczaj wypłaca odszkodowanie za zalanie mieszkania w terminie 30 dni.
Zaniżone odszkodowanie za zalanie mieszkania
Po dokonaniu zgłoszenia, ubezpieczyciel sporządza kosztorys, na podstawie którego określana jest kwota odszkodowania za zalanie mieszkania. W wielu przypadkach zakłady ubezpieczeń zaniżają kosztorys, przez co wypłacona kwota nie pokrywa kosztów niezbędnych napraw. W związku z tym warto zwrócić szczególną uwagę na trzy aspekty uwzględnione w kosztorysie: stawki za wykonanie prac, zakres koniecznych prac, a także ceny i jakoś materiałów budowlanych.
W tym zakresie ubezpieczyciele najczęściej zaniżają koszty, a to oznacza, że poszkodowany właściciel zalanej nieruchomości często musi dokładać własne środki na pokrycie całości kosztów remontu. W takiej sytuacji warto skontaktować się z Kancelarią Adwokatów i Radców Prawnych Łebek, Madej i Wspólnicy, która specjalizuje się w pomocy właścicielom zalanych mieszkań i nieruchomości. Eksperci przeanalizują dokumentację i wskażą możliwe ścieżki działania i dochodzenia pełni roszczeń.