Ustanowienie służebności przesyłu jest standardową procedurą prawną, gdy przez nieruchomość prywatną przebiegają lub mają przebiegać urządzenia przesyłowe (kable energetyczne, gazociągi, rury wodociągowe, linie telekomunikacyjne). Właściciel nieruchomości traci część swoich uprawnień na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego, w zamian za co otrzymuje wynagrodzenie. Ta interakcja prawna rodzi szereg pytań o obowiązki podatkowe (PIT, VAT, PCC, podatek od nieruchomości). Poniżej przedstawiamy szczegółową analizę skutków podatkowych zarówno dla właściciela gruntu, jak i przedsiębiorstwa.
PIT – Zwolnienie wynagrodzenia za służebność
Z punktu widzenia właściciela nieruchomości, kluczowe jest pytanie, czy wynagrodzenie (jednorazowe lub okresowe) otrzymane od przedsiębiorstwa przesyłowego jest opodatkowane PIT. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają co do zasady wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych, m.in. w art. 21 tej ustawy.
Wspomniany przepis, w ust. 1 pkt 120a zawiera wyłączenie, zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego jest wynagrodzenie otrzymane za ustanowienie służebności przesyłu w rozumieniu przepisów prawa cywilnego.
Kodeks cywilny określa służebność przesyłu jako specyficzne obciążenie nieruchomości na rzecz firmy, która planuje budowę lub jest już właścicielem urządzeń przesyłowych. Chodzi tu o urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne. Służebność przesyłu ustanawia się w drodze umowy lub (przy braku konsensusu co do np. wynagrodzenia) na drodze sądowej poprzez złożenie odpowiedniego wniosku. W każdym przypadku mamy do czynienia z „ustanowieniem służebności przesyłu w rozumieniu przepisów prawa cywilnego”, co kwalifikuje wynagrodzenie za słup lub inne urządzenie przesyłowe do zwolnienia z podatku dochodowego.
Czy inne roszczenia przesyłowe są zwolnione z podatku PIT?
- Zwolnienie dotyczy tylko wynagrodzenia za służebność przesyłu (art. 305¹ Kodeksu cywilnego).
- Jeżeli z nieruchomości korzystano bezumownie (odszkodowanie za bezumowne korzystanie), opodatkowanie może być inne – zwolnione jest tylko wynagrodzenie za ustanowienie służebności.
- Jeśli nieodpłatna służebność przesyłu jest ustanawiana w sposób, który generuje przychód po stronie przedsiębiorstwa (np. w ramach restrukturyzacji), skutki są analizowane odrębnie.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) a roszczenia przesyłowe
Jak zostało już wspomniane, ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Jeżeli umowa przewiduje wynagrodzenie, a więc w sytuacji odpłatnej służebność przesyłu, umowa taka podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Obowiązek podatkowy ciąży na podmiocie nabywającym prawo, czyli zazwyczaj na przedsiębiorstwie przesyłowym. W przypadku nieodpłatnej służebności podatek ten nie występuje.
Podatek od nieruchomości – kto płaci?
Wątpliwości budzi często to, kto po ustanowieniu służebności powinien płacić podatek od nieruchomości (gruntu) – właściciel czy przedsiębiorca?
- Zasada ogólna: Ustanowienie służebności przesyłu nie oznacza, że obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości przechodzi na przedsiębiorcę przesyłowego.
- Podatnikiem podatku od nieruchomości nadal jest właściciel gruntu.
• Przedsiębiorstwo przesyłowe jest podatnikiem jedynie w zakresie urządzeń (słupów, rur) oraz gruntu, jeśli zajmuje go w sposób wykluczający korzystanie przez właściciela (trwałe ogrodzenie uniemożliwiające dostęp), ale w praktyce służebności przesyłu – to właściciel płaci za grunt.
VAT – służebność przesyłu w działalności gospodarczej
- Osoba fizyczna nieprowadząca działalności: jeśli właściciel działki jest osobą prywatną, ustanowienie służebności nie podlega VAT.
- Właściciel prowadzący działalność: Jeśli właściciel jest czynnym podatnikiem VAT i służebność dotyczy nieruchomości firmowej, ustanowienie odpłatnej służebności jest traktowane jako świadczenie usług i podlega opodatkowaniu VAT.
- Przedsiębiorstwo przesyłowe: Obowiązek podatkowy w VAT powstaje w momencie wystawienia faktury, a jeśli faktura nie została wystawiona lub została wystawiona z opóźnieniem – z chwilą upływu terminu płatności.
Nieodpłatne ustanowienie służebności – skutki
Jeśli właściciel zgadza się na nieodpłatną służebność, zazwyczaj nie powstaje przychód po stronie właściciela. Należy jednak uważać na kwestie nieodpłatnych świadczeń po stronie przedsiębiorstwa, jeśli sprawa jest nietypowa (np. w relacjach między podmiotami powiązanymi).
Wynagrodzenie za służebność przesyłu a podatek – podsumowanie
Pamiętaj, że jako właściciel nieruchomości masz prawo do godziwej zapłaty za to, że pod Twoją ziemią przebiega infrastruktura służąca całemu społeczeństwu. Obecność wodociągu to nie tylko techniczny szczegół, ale realne obciążenie Twojego majątku. Uregulowanie tej kwestii daje Ci nie tylko zastrzyk gotówki, ale przede wszystkim spokój i jasne zasady na przyszłość.