Służebność przesyłu, małe wywłaszczenie – częste pytania

Posiadanie nieruchomości, przez którą przebiega infrastruktura przesyłowa (np. słupy energetyczne, rurociągi), często rodzi pytania o prawa właściciela, konieczność wyrażenia zgody na inwestycje oraz możliwość uzyskania odszkodowania. Poniższy artykuł kompleksowo omawia najważniejsze kwestie związane z tzw. małym wywłaszczeniem, służebnością przesyłu i prawem do rekompensaty.

Małe wywłaszczenie: kiedy przysługuje odszkodowanie?

Prawo do odszkodowania za tzw. małe wywłaszczenie przysługuje właścicielowi nieruchomości w sytuacji, gdy przedsiębiorca przesyłowy legitymuje się decyzją administracyjną ograniczającą możliwość korzystania z nieruchomości.

• Podstawa prawna: Decyzje te są wydawane aktualnie m.in. na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami (UoGN) lub, historycznie, na podstawie art. 35 ustawy z 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości.
• Uprawnieni: Roszczenie przysługuje osobie będącej właścicielem nieruchomości w dacie wydania decyzji, a także jej następcom prawnym (spadkobiercom), o ile odszkodowanie nie zostało wcześniej wypłacone.
• Procedura: Dochodzenie odszkodowania odbywa się w trybie administracyjnym, co jest korzystne, ponieważ wiąże się z brakiem opłaty za wszczęcie postępowania.

Czy negocjacje z przedsiębiorcą są konieczne?

Zanim przedsiębiorca przesyłowy rozpocznie postępowanie administracyjne w przedmiocie wydania decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości (tzw. małe wywłaszczenie), ma obowiązek przeprowadzić uprzednie rokowania z właścicielem nieruchomości.

• Wymóg ustawowy: Niedochowanie wymogu rokowań może skutkować odmową wszczęcia postępowania przez właściwy organ.
• Zakres rokowań: Prawo nie narzuca żadnych reguł co do formy, przebiegu, zakresu ani zakończenia rokowań. Rozmowy o ustanowieniu służebności przesyłu mogą zostać uznane za wystarczające zainicjowanie wymaganych rokowań. Strony mają w tym zakresie pełną dowolność.

Czy muszę zgodzić się na budowę słupa energetycznego?

Jeżeli przedsiębiorca przesyłowy nie posiada trwałego tytułu prawnego (np. ważnej decyzji administracyjnej) umożliwiającego mu korzystanie z Twojej nieruchomości, nie musisz wyrażać zgody na postawienie słupa energetycznego czy innych elementów infrastruktury.

Należy jednak pamiętać, że w przypadku braku zgody przedsiębiorca może podjąć kroki prawne, np. wszcząć postępowanie administracyjne mające na celu wydanie wspomnianej decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości (tzw. małe wywłaszczenie), aby zalegalizować swoje działania.

Kiedy przysługuje odszkodowanie za usunięte drzewa pod linią energetyczną?

Jeżeli planowana wycinka drzew pod linią energetyczną napotka na sprzeciw właściciela, przedsiębiorca może zalegalizować prace, uzyskując właściwą decyzję administracyjną (na podstawie ustawy o ochronie przyrody).

• Właścicielowi przysługuje prawo do żądania odszkodowania za usunięte drzewa.
• Wysokość odszkodowania powinna być w pierwszej kolejności ustalona w drodze umowy między przedsiębiorcą a właścicielem gruntu. W razie braku porozumienia, wysokość ustala właściwy organ w drodze decyzji administracyjnej.

Czy można starać się o służebność przesyłu na gruntach rolnych?

Zlokalizowanie urządzeń przesyłowych na gruntach rolnych może istotnie ograniczać działalność rolniczą. Mogą pojawić się utrudnienia w prowadzeniu prac polowych lub niemożność rozbudowy budynków gospodarczych.

Wycena wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu musi uwzględniać realny wpływ urządzeń na zgodne z przeznaczeniem korzystanie z nieruchomości, w tym niedogodności związane ze zbiorami i zmniejszone plony.

Kiedy sąd może nakazać przeniesienie słupa?

Właściciel nieruchomości ma prawo żądać usunięcia lub przesunięcia urządzeń przesyłowych, jeśli przedsiębiorca korzysta z gruntu bez tytułu prawnego lub w sposób wykraczający poza uprawnienia.

Jednak roszczenie to może nie zostać uwzględnione, jeśli interes publiczny przeważa nad interesem jednostkowym (np. gdy przedsiębiorca dostarcza kluczowe usługi, takie jak energia elektryczna do szpitali). W takiej sytuacji lepszym rozwiązaniem jest dążenie do ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Czym jest roszczenie o wykup gruntu (art. 231 § 2 k.c.)?

Właściciel nieruchomości ma również możliwość żądania, aby przedsiębiorca przesyłowy nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Roszczenie jest zasadne, gdy wartość infrastruktury przesyłowej znacznie przewyższa wartość gruntu, na którym została posadowiona. Jest to dobre rozwiązanie w przypadku małej działki, której sprzedaż jest utrudniona ze względu na istniejące urządzenia przesyłowe i zajmowany przez nie obszar. Co ważne, roszczenie o wykup gruntu nie ulega przedawnieniu.

Służebność przesyłu a użytkowanie wieczyste

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, ustanowienie służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego jest możliwe, pod warunkiem, że infrastruktura nie znajdowała się na nieruchomości przed jej oddaniem w użytkowanie wieczyste.

Takie rozwiązanie wiąże się z ryzykiem: służebność może wygasnąć wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego (art. 241 Kodeksu Cywilnego). Dla przedsiębiorcy przesyłowego trwalszym rozwiązaniem jest obciążenie służebnością samej nieruchomości.

Skorzystaj z pomocy Kancelarii Łebek, Madej i Wspólnicy

Kwestie związane z urządzeniami przesyłowymi na nieruchomościach są złożone i wymagają dogłębnej znajomości prawa administracyjnego i cywilnego. Kluczowe jest ustalenie, czy przedsiębiorca dysponuje tytułem prawnym do korzystania z gruntu (np. decyzją wywłaszczeniową) oraz właściwe oszacowanie wynagrodzenia za ograniczenia lub ustanowienie służebności przesyłu. 

Masz na działce słup energetyczny, gazociąg lub inne urządzenie przesyłowe? Skontaktuj się z Kancelarią Łebek, Madej i Wspólnicy. Nasz doświadczony zespół prawników sprawdzi możliwość uzyskania przez Ciebie roszczeń przesyłowych.