Inwestycja Harmony Link – co oznacza dla właścicieli nieruchomości i jak uzyskać odszkodowanie?

Inwestycja Harmony Link to strategiczne połączenie elektroenergetyczne pomiędzy Polską a Litwą. Po polskiej stronie jego głównym elementem będzie około 100-kilometrowa linia energetyczna 220 kV relacji Ełk Bis–Granica RP. Trasa przebiegać będzie przez teren sześciu gmin: Ełk, Kalinowo, Raczki, Suwałki, Miasto Suwałki i Szypliszki.

PSE zakończyło proces wytyczania trasy w styczniu 2026 r. W chwili obecnej prowadzone są dalsze prace przygotowawcze, w tym min. badania geologiczne. To właśnie ten etap będzie niezwykle istotny z punktu widzenia właścicieli nieruchomości położonych na trasie planowanej inwestycji Harmony Link.

Budowa linii Harmony Link a wywłaszczenie – czym jest służebność przesyłu?

Samo przejście projektowanej trasy przez działkę nie oznacza automatycznie utraty jej własności. W przypadku inwestycji przesyłowych możliwe są różne formy ingerencji w nieruchomość.

Inwestor może potrzebować terenu na czas prowadzenia robót, a następnie prawa do wejścia na nieruchomość w celu eksploatacji, konserwacji, remontów lub usuwania awarii. W takim przypadku właściciel zachowa własność działki, a jedynie ograniczony zostanie sposób korzystania z niej.

Podstawowym rozwiązaniem tej kwestii może być ustanowienie służebności przesyłu za porozumieniem. W przypadku inwestycji strategicznych prowadzonych na podstawie tzw. specustawy, przedsiębiorca przesyłowy zobowiązany jest do przeprowadzenia negocjacji mających na celu pozyskanie prawa do nieruchomości.

Porozumienie czy decyzja administracyjna?

Najważniejsze jest rozróżnienie dwóch sytuacji. Pierwsza to dobrowolne porozumienie pomiędzy właścicielem a inwestorem. Druga – ograniczenie prawa własności na podstawie decyzji administracyjnej.

Tak jak wskazano powyżej inwestor ma obowiązek przeprowadzenia negocjacji. Jeżeli jednak strony nie dojdą do porozumienia, właściwy organ (w przypadku Harmony Link wojewoda) może wydać decyzję pozwalającą na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w zakresie niezbędnym do realizacji inwestycji. Nie oznacza to jednak, że właściciel pozostaje bez ochrony prawnej.

Przepisy przewidują bowiem obowiązek odpowiedniego odszkodowania za ingerencję w prawa do nieruchomości. Dlatego kluczowe znaczenie ma nie tylko pytanie, czy działka znajduje się na trasie, ale przede wszystkim: jaki będzie zakres ograniczenia i jakie skutki wywoła ono dla właściciela.

Umowa z inwestorem – dlaczego nie warto podpisywać jej od razu?

Pierwsza i najważniejsza praktyczna rada dla właściciela jest prosta: przed podpisaniem umowy trzeba dokładnie przeczytać, co się w niej znajduje i nie zgadzać się na wszystko od razu

Warto sprawdzić przede wszystkim:

• których działek i jakiej powierzchni dotyczy planowana inwestycja;
• jaki jest przebieg linii i pasa technologicznego;
• jakich uprawnień domaga się inwestor;
• jakie prace będzie mógł wykonywać;
• sposobu i wysokości ustalenia wynagrodzenia;
• sposobu naprawienia ewentualnie powstałych szkód.

Analizę dokumentacji warto przeprowadzić wspólnie z prawnikiem specjalizującym się w sprawach dotyczących służebności przesyłu.

Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu

Najważniejszym elementem rozmów jest zazwyczaj wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Powinno uwzględniać nie tylko samo korzystanie z gruntu przez przedsiębiorstwo, ale również ograniczenia w wykonywaniu prawa własności oraz ewentualny spadek wartości nieruchomości spowodowany lokalizacją urządzeń przesyłowych. Przy jego ustalaniu bierze się pod uwagę m.in. powierzchnię pasa służebności, wartość rynkową gruntu oraz zakres ingerencji w prawo własności.

Warto podkreślić, że operat szacunkowy nie przesądza o ostatecznej wysokości wynagrodzenia. Strony mogą swobodnie uzgodnić kwotę wyższą niż wynikająca z wyceny, jeżeli osiągną w tym zakresie porozumienie.

Zakres służebności przesyłu i obowiązki przedsiębiorstwa

Negocjacje powinny obejmować również dokładne określenie sposobu korzystania z nieruchomości. Umowa powinna precyzyjnie wskazywać przebieg urządzeń, obszar objęty służebnością oraz zakres uprawnień przedsiębiorstwa. Z perspektywy właściciela szczególnie istotne jest, aby zakres ten ograniczyć do niezbędnego minimum. Zbyt szeroko określona służebność przesyłu może bowiem utrudnić przyszłą zabudowę, zmianę sposobu zagospodarowania lub sprzedaż nieruchomości.

Istotnym elementem uzgodnień są również zasady udostępniania nieruchomości. Poza sytuacjami awaryjnymi przedsiębiorstwo powinno informować właściciela o planowanych pracach i – w miarę możliwości – uzgadniać ich termin. W umowie warto także szczegółowo uregulować kwestie odpowiedzialności za szkody powstałe podczas wykonywania prac związanych z eksploatacją infrastruktury. Powinna ona określać termin, sposób usunięcia szkody, a także zasady wypłaty odszkodowania, jeżeli naprawienie szkody nie będzie możliwe.

Właściciel ma prawo oczekiwać, że korzystanie z jego nieruchomości będzie odbywało się w sposób możliwie najmniej uciążliwy, a wszelkie powstałe szkody zostaną naprawione w sposób umożliwiający dalsze prawidłowe korzystanie z gruntu.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – pomoc prawna

Jeśli informacje i dokumentacja przedstawiana przez inwestora jest dla Ciebie przytłaczająca warto skorzystać z pomocy prawnika. Kancelaria Łebek, Madej i Wspólnicy oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie spraw przesyłowych, oferując prowadzenie negocjacji z przedsiębiorstwem przesyłowym co do ustalenia zapisów, które w oparciu o Państwa indywidualne potrzeby, pomogą zminimalizować potencjalne niedogodności związane z ustanowieniem służebności przesyłu. W przypadku gdyby stronom nie udało się jednak dojść do porozumienia, oferujemy wsparcie w toku postępowania administracyjnego i sądowo-administracyjnego.

Podsumowanie

Harmony Link jest inwestycją strategiczną dla polskiego i europejskieh systemu elektroenergetycznego. Pomimo olbrzymiego znaczenia społecznego jej przebieg nie może pomijać praw właściciel nieruchomości.

Wytyczenie trasy jest tylko początkiem etapu, w którym inwestycja spotyka się z konkretnymi prawami do gruntu. Im dokładniej właściciel przeanalizuje dokumenty i skutki planowanej ingerencji, tym lepiej będzie przygotowany do negocjacji z inwestorem przesyłowym albo do udziału w postępowaniu administracyjnym.