Jesteś właścicielem nieruchomości na której przebiega lub ma przebiegać infrastruktura przesyłowa, taka jak linie energetyczne, gazociągi, rurociągi czy sieci telekomunikacyjne? W takiej sytuacji konieczne jest ustalenie zasad korzystania przez firmę przesyłową z nieruchomości. W tym celu warto podjąć negocjacje z przedsiębiorstwem przesyłowym prowadzące do ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, a także uregulowania zasad i zakresu korzystania z nieruchomości.
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w Kodeksie cywilnym. Polega ona na tym, że właściciel nieruchomości zgadza się, aby przedsiębiorstwo przesyłowe korzystało z części jego gruntu w zakresie niezbędnym do budowy, eksploatacji i naprawy urządzeń przesyłowych. W zamian właściciel otrzymuje wynagrodzenie, którego wysokość strony mogą ustalić w trakcie negocjacji.
Rozpoczęcie negocjacji z przedsiębiorstwem przesyłowym
W pierwszej kolejności Właściciel nieruchomości powinien ustalić, jakie urządzenia przesyłowe znajdują się na działce a także które przedsiębiorstwo przesyłowe jest ich właścicielem. Na tym etapie warto już również ustalić czy wcześniej dla naszej nieruchomości nie zostały wydane decyzje administracyjne, z których treści wynika prawo do dysponowania naszym gruntem. W przypadku urządzeń już istniejących najczęściej to właściciel nieruchomości będzie stroną która rozpoczyna negocjacje z przedsiębiorstwem przesyłowym – kierując do firmy stosowne zapytanie.
Inaczej proces ten będzie przebiegał w przypadku inwestycji dopiero planowanych. Tutaj to przedsiębiorstwo przesyłowe – stosownie do obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa (min. specustaw) – ma obowiązek przeprowadzenia negocjacji z właścicielami nieruchomości.
Negocjacje z przedsiębiorstwem przesyłowym – co można negocjować?
Negocjacje z przedsiębiorstwem przesyłowym to nie tylko formalność, ale realna szansa na zabezpieczenie interesów właściciela nieruchomości. Warto wiedzieć, które elementy umowy podlegają ustaleniom i na co zwrócić szczególną uwagę, aby uniknąć problemów w przyszłości. Poniżej omawiamy najważniejsze obszary, które powinny zostać dokładnie przeanalizowane.
Ustalenie wysokości wynagrodzenia
Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości najczęściej najistotniejszym elementem negocjacji jest ustalenie wysokość wynagrodzenia. Przepisy nie określają jednej metody jego ustalania, dlatego w praktyce opiera się ono często na opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wynagrodzenie powinno rekompensować zarówno samo korzystanie z gruntu przez przedsiębiorstwo, ewentualne ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości przez właściciela, jak również spadek jej wartości na skutek lokalizacji urządzeń przesyłowych. Przy ustaleniu wysokości wynagrodzenia bierze się również pod uwagę powierzchnię pasa służebności, wartość rynkową gruntu oraz stopień ingerencji w prawo własności. Pamiętajmy, że wycena rzeczoznawcy nie zamyka stronom możliwości ustalenia w umowie kwoty wyższej niż ta wynikająca z operatu – wiążąca jest bowiem wola stron i ich ustalenia.
Zakres korzystania z nieruchomości
W toku negocjacji istotnym będzie również ustalenie zakresu korzystania z nieruchomości. Strony powinny dokładnie określić, gdzie znajdują się urządzenia przesyłowe, jaki pas gruntu będzie objęty służebnością oraz jakie czynności przedsiębiorstwo będzie mogło wykonywać na nieruchomości. W interesie właściciela jest, aby zakres ten był możliwie precyzyjny i ograniczony do niezbędnego minimum. Zbyt szeroko określona służebność może w przyszłości utrudniać korzystanie z nieruchomości szczególnie poprzez utrudnienie jej zabudowy, przekształcenie czy też potencjalną sprzedaż.
Udostępnianie nieruchomości
Innymi elementami które warto ustalić w procesie negocjacyjnym będą ustalenia dotyczące udostępniania nieruchomości. Istotne jest aby przedsiębiorstwo (poza sytuacjami awaryjnymi) informowało właściciela o planowanych pracach oraz w miarę możliwości uzgadniało z nim ich termin. W umowie strony powinny również zawrzeć zapisy dotyczące naprawy przez przedsiębiorcę szkód powstałych w toku wykonywania przez nie lub wskazany podmiot robót. Tutaj istotne będzie określenie terminu i sposobu naprawienia szkody a w przypadku niemożliwości naprawy ustalenie podstawy i sposobu wypłaty stosownego odszkodowania.
Pamiętajmy, że Właściciel ma prawo oczekiwać, że korzystanie z nieruchomości będzie odbywało się w sposób jak najmniej uciążliwy, a ewentualne szkody naprawione w sposób umożliwiający dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości.
Co jeśli strony nie dojdą do porozumienia?
Jeżeli strony nie są w stanie osiągnąć porozumienia, możliwe jest skierowanie sprawy do sądu. Właściciel nieruchomości może wówczas żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. W praktyce jednak postępowanie sądowe jest czasochłonne i kosztowne, dlatego w wielu sytuacjach bardziej korzystne jest zawarcie porozumienia. Dobrze przeprowadzone negocjacje z przedsiębiorstwem przesyłowym pozwalają wypracować rozwiązanie satysfakcjonujące dla obu stron. Właściciel uzyskuje wynagrodzenie i jasne zasady korzystania z jego nieruchomości, natomiast przedsiębiorstwo przesyłowe zapewnia sobie stabilną podstawę prawną do eksploatacji infrastruktury.
Należy również pamiętać, że droga sądowa będzie wyłączona w przypadkach gdy uprawnienie przedsiębiorcy do dysponowania naszym gruntem wynikać będzie z decyzji administracyjnej. W takim przypadku jeśli strony nie zawarły stosownego porozumienia na etapie negocjacyjnym, to odpowiedni organ (np. Wojewoda) ustala w drodze decyzji wysokość odszkodowania. Od takiej decyzji właścicielom obciążonych nieruchomości przysługuje odwołanie, jednak termin na jego złożenie jest bardzo krótki i wynosi często jedynie 7 dni.
Wsparcie Kancelarii Łebek, Madej i Wspólnicy w procesie negocjacyjnym
Podsumowując, negocjacje z przedsiębiorstwem przesyłowym wymagają dokładnego ustalenia kilku kluczowych elementów: zakresu służebności, wysokości wynagrodzenia oraz zasad korzystania z nieruchomości.
Kancelaria Łebek, Madej i Wspólnicy oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie prowadzenia negocjacji z przedsiębiorstwem przesyłowym co do wysokości wynagrodzenia, jak również w zakresie zawarcia w umowie zapisów, które w oparciu o Państwa indywidualne potrzeby, pomogą zminimalizować potencjalne niedogodności związane z ustanowieniem służebności przesyłu. W przypadku gdyby stronom nie udało się jednak dojść do porozumienia, oferujemy reprezentowanie właściciela w postępowaniu sądowym jak również administracyjnym.
Co składa się na wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu?
Wynagrodzenie powinno rekompensować korzystanie z gruntu, spadek wartości nieruchomości oraz ograniczenia w sposobie korzystania z niej przez właściciela. Przy ustalaniu kwoty bierze się pod uwagę wartość rynkową gruntu, powierzchnię pasa służebności oraz stopień ingerencji w prawo własności.
Jakie elementy poza pieniędzmi warto wynegocjować w umowie?
W toku rozmów należy precyzyjnie określić zakres pasa służebności, aby uniknąć przyszłych utrudnień w zabudowie lub sprzedaży nieruchomości. Ważne jest wprowadzenie zapisów o obowiązku informowania o planowanych pracach oraz szczegółowych zasadach naprawy szkód powstałych w trakcie robót. Umowa powinna również określać termin i sposób wypłaty ewentualnego odszkodowania w przypadku braku możliwości przywrócenia stanu poprzedniego.
Co zrobić w sytuacji, gdy negocjacje z firmą przesyłową nie powiodą się?
Jeśli strony nie osiągną porozumienia, właściciel może skierować sprawę do sądu i żądać ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem. Należy jednak pamiętać, że droga sądowa jest czasochłonna i kosztowna, a w przypadku istnienia decyzji administracyjnych wysokość odszkodowania ustala odpowiedni organ. W takich sytuacjach właścicielowi przysługuje odwołanie, na które termin wynosi często jedynie 7 dni.