Projekt nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych wprowadza istotne zmiany dotyczące akustyki budynków mieszkalnych. Nowe wymagania mają poprawić komfort mieszkańców poprzez ograniczenie przenikania hałasu między lokalami oraz podniesienie standardów projektowania nowych inwestycji. W artykule omawiamy najważniejsze rozwiązania oraz ich wpływ na rynek mieszkaniowy.
Dlaczego zmieniają się przepisy dotyczące akustyki budynków mieszkalnych?
Akustyka budynków mieszkalnych do tej pory była traktowana przez deweloperów po macoszemu, jednak w najbliższym czasie ma się to zmienić. Aktualnie w sejmie trwają zaawansowane prace legislacyjne nad nowym projektem rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dokument ten ma zastąpić dotychczasowe przepisy z 2002 roku i po raz pierwszy ma zintegrować je z regulacjami dotyczącymi warunków użytkowania budynków mieszkalnych (obowiązującymi od 1999 r.).
Projekt został uzgodniony międzyresortowo, a 16 czerwca br. uzyskał pozytywną opinię Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego. Większość nowych przepisów ma wejść w życie 20 września br. Głównym celem nowelizacji jest dostosowanie polskiego prawa do obecnych technologii, wymogów unijnych, jak i też oczekiwań obywateli. Przepisy w projektowanym rozporządzeniu mają podnieść wymagania akustyczne w blokach.
Klasa akustyczna AQ-0 – co oznacza dla mieszkańców i deweloperów?
Artykuł 344 rozporządzenia zakłada obowiązek projektowania nowych obiektów (budynki wielorodzinne, szeregowe i bliźniacze) w klasie akustycznej AQ-0. W praktyce oznacza to wyższe wymagania dla ścian, stropów i drzwi, a także lepsze tłumienie drgań instalacji. Zastosowanie tej klasy, według norm PN-B-02151-5, ma ograniczyć przenikanie:
- rozmów,
- muzyki,
- odgłosów kroków,
- pracy urządzeń technicznych,
- instalacji wodno-kanalizacyjnych,
- drgań powstających podczas zwykłego korzystania z mieszkania.
Możliwe będzie przenikanie bardzo głośnego krzyku lub basów z mocnego sprzętu grającego.
Jak nowe przepisy mają ograniczyć hałas w mieszkaniach?
W przypadku loggie i balkonów rozporządzenie wymaga instalacji przegród zapewniających pełne odcięcie wizualne z jednoczesnym spełnieniem norm izolacji akustycznej. W praktyce wiąże się to z zakończeniem projektowania niskich lub całkowicie ażurowych przegród pozbawiających mieszkańców prywatności.
Łazienka, toaleta lub kuchnia sąsiada nie będzie przylegać do pokoju mieszkalnego (sypialni) sąsiada, jeżeli jednak to nastąpi, w fazie projektowania konieczne jest zastosowanie rozwiązań mających na celu ograniczenie przenikania hałasu z ww. pomieszczeń.
Stropy oddzielające od siebie mieszkania mają zapewniać lepszą ochronę przed dźwiękami (rozmowy, muzyka, dźwięk telewizora, chodzenia, upuszczania przedmiotów, przesuwania krzeseł). Odpowiednie parametry akustyczne mają być zapewnione niezależnie od późniejszej wymiany wykończenia przez właściciela mieszkania.
Projekt zakłada także zabezpieczenia akustyczne wewnętrznych urządzeń zsypowych, garażu (jeżeli nie jest to garaż w budynku wielopoziomowym lub stanowiącym kondygnację w budynku), wentylacji i klimatyzacji, instalacjach wodociągowych, kanalizacyjnych, grzewczych.
Czy nowe przepisy obejmą inwestycje, które już powstają?
Istotna jest jednak data wszczęcia procedur administracyjnych przez dewelopera, takich jak:
- złożenie wniosku o pozwolenia na budowę,
- zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub data projektu architektoniczno-budowlanego,
- zmiana pozwolenia na budowę,
- data zgłoszenia robót,
- decyzja o legalizacji.
Jeżeli do ww. czynności doszło przed wejściem w życie nowych przepisów inwestycja może być prowadzona na starych warunkach.
Czy nowe wymagania akustyczne będą dotyczyć także istniejących bloków?
Samo wejście rozporządzenia w życie nie będzie podstawą do żądania wymiany ścian, stropów czy instalacji we wszystkich dotychczas użytkowanych blokach. Projekt rozporządzenia przewiduje stosowanie nowych warunków podczas projektowania i budowy obiektu, a także przy jego rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania. Prace takie jak malowanie ścian czy klatki nie są traktowane jako przebudowa.
Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania od dewelopera?
Przy zakupie lokalu nabywca powinien ustalić, kiedy deweloper rozpoczął procedurę administracyjną i według jakich warunków powstał projekt.
Jeżeli budynek będzie podlegać nowemu rozporządzeniu, podczas odbioru Kancelaria Łebek, Madej i Wspólnicy sugeruje zweryfikowanie dokumentacji dotyczącej klasy akustycznej nieruchomości, konstrukcji stropów, parametrów ścian międzylokalowych, rozmieszczenia pomieszczeń sanitarnych oraz sposobu mocowania instalacji. Same deklaracje dewelopera nie zastępują dokumentacji technicznej ani badań akustycznych.
Czy nowe wymagania akustyczne będą obowiązywać wszystkie budynki mieszkalne?
Nie. Co do zasady nowe przepisy będą miały zastosowanie do nowych inwestycji oraz budynków poddawanych określonym pracom, takim jak rozbudowa, nadbudowa, przebudowa czy zmiana sposobu użytkowania. Inwestycje, dla których procedury administracyjne rozpoczęto przed wejściem w życie nowych przepisów, będą mogły być realizowane na dotychczasowych zasadach.
Czy nowe przepisy wyeliminują hałas od sąsiadów?
Nie całkowicie. Nowe wymagania mają znacząco ograniczyć przenikanie codziennych dźwięków, takich jak rozmowy, kroki czy odgłosy instalacji. Nadal jednak możliwe będzie słyszenie bardzo głośnych krzyków lub muzyki odtwarzanej z dużą mocą.
Czy nowe przepisy obejmą także stare bloki?
Nie. Samo wejście w życie rozporządzenia nie oznacza obowiązku modernizacji istniejących budynków. Nowe wymagania będą stosowane przede wszystkim przy projektowaniu i realizacji nowych inwestycji oraz podczas określonych przebudów.