Jak wskazuje Agnieszka Madej, radca prawny i wspólnik Kancelarii Łebek, Madej i Wspólnicy z Wrocławia, w wypowiedzi dla „Rzeczpospolitej”, pytanie w sporach o wynagrodzenie za służebność przesyłu nie brzmi już „czy” właściciel może żądać rekompensaty – orzecznictwo przechyla się wyraźnie na korzyść właścicieli nieruchomości. Prawdziwym problemem stała się metodologia wyceny roszczeń.
Czy właścicielowi przysługuje wynagrodzenie za służebność przesyłu po wyroku TK?
Od wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16), który zakwestionował dopuszczalność zasiedzenia przed 3 sierpnia 2008 r. służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu, minęło już kilka miesięcy praktyki orzeczniczej. Jak zauważa Agnieszka Madej, kierunek ten nie pojawił się znikąd – już w 2023 r. Sąd Najwyższy wskazywał, że doliczanie do zasiedzenia okresu sprzed 3 sierpnia 2008 r. narusza zasadę numerus clausus praw rzeczowych.
Najdobitniej potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 19 marca 2026 r. (sygn. II CSKP 1045/24), przyznając właścicielowi 335 237 zł. Podobne rozstrzygnięcia zapadły w Sądzie Okręgowym w Rzeszowie (ponad 180 tys. zł) oraz w Sądzie Okręgowym Warszawa-Praga, który oparł wyrok wprost na art. 21 i 64 Konstytucji, niezależnie od formalnego losu wyroku TK.
Jak sądy administracyjne podchodzą do nieopublikowanego wyroku TK w sprawach o wynagrodzenie za służebność przesyłu?
Nieopublikowany wyrok TK budzi – jak podkreśla Agnieszka Madej – nie tyle wątpliwości merytoryczne, ile proceduralne. Widać to na przykładzie spraw o wznowienie postępowania: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie uznał, że samo wydanie takiego wyroku wystarcza do wznowienia, podczas gdy Naczelny Sąd Administracyjny orzekł przeciwnie.
Z doświadczeń kancelarii wynika, że mniej więcej połowa złożonych skarg o wznowienie zakończyła się otwarciem merytorycznego rozpoznania. Sądy odrzucające skargi nie kwestionują przy tym samego wyroku TK z 2 grudnia – sprzeciw dotyczy raczej odrębnego orzeczenia z 3 grudnia (SK 17/18).
Czy operatorzy sieci proponują ugody w sprawach o wynagrodzenie za służebność przesyłu?
Coraz częściej operatorzy sami przedstawiają propozycję ugodowego zakończenia sprawy, zanim właściciel w ogóle wystąpi z żądaniem. To sygnał, że przedsiębiorstwa realnie przeliczają ryzyko procesowe.
Problem w tym, że proponowane kwoty wciąż znacząco odbiegają od wartości wyliczanych przez niezależnych rzeczoznawców, a tym bardziej od wynagrodzeń zasądzanych ostatnio przez sądy – rzędu 180–335 tys. zł. Ugoda zawierana bez niezależnej wyceny i bez uwzględnienia odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości bywa dla właściciela nieruchomośći wyraźnie niekorzystna, zwłaszcza że takie porozumienia zwykle zawierają klauzulę zrzeczenia się dalszych roszczeń.
Co wpływa na wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu?
Na wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu wpływa kilka parametrów: rodzaj urządzenia i jego napięcie lub ciśnienie, szerokość pasa ochronnego, zakres faktycznej ingerencji w nieruchomość oraz przeznaczenie nieruchomości wraz z ceną metra kwadratowego w danej lokalizacji. Jak zaznacza Agnieszka Madej, to ostatnie kryterium jest najmniej dojrzałe, a jednocześnie najważniejsze w wycenie.
Prawdziwy problem dotyczy gruntów, które nigdy nie uzyskają warunków zabudowy właśnie z powodu infrastruktury przesyłowej – mimo sąsiedztwa zabudowy mieszkaniowej. Sąsiednia, nieobciążona działka warunki zabudowy dostaje bez przeszkód, tymczasem właściciel obciążonej działki spotyka się z wyceną traktującą jego grunt jak zwykłą nieruchomość rolną, bez potencjału inwestycyjnego.
Czy właściciel nieruchomości może żądać wynagrodzenia za służebność przesyłu po wyroku TK z grudnia 2025 r.?
Tak. Orzecznictwo sądów powszechnych konsekwentnie przechyla się na korzyść właścicieli, przyznając wynagrodzenia rzędu 180–335 tys. zł, niezależnie od wątpliwości proceduralnych dotyczących samego wyroku Trybunału.
Czy warto podpisać ugodę zaproponowaną przez operatora sieci bez niezależnej wyceny?
Nie. Proponowane przez operatorów kwoty często znacząco odbiegają od wartości wyliczanych przez niezależnych rzeczoznawców, a ugody zwykle zawierają klauzulę zrzeczenia się dalszych roszczeń.
Czy przeznaczenie działki wpływa na wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu?
Tak. Przeznaczenie i potencjał inwestycyjny nieruchomości to jeden z najważniejszych, a zarazem najmniej dojrzałych elementów wyceny – szczególnie w przypadku gruntów, które nie mogą uzyskać warunków zabudowy właśnie z powodu infrastruktury przesyłowej.