Gazociąg przebiegający przez nieruchomość stanowi element infrastruktury przesyłowej, który może wpływać na sposób korzystania z działki oraz zakres uprawnień właściciela. W takich przypadkach często ustanawiana jest tzw. służebność przesyłu – prawo umożliwiające przedsiębiorstwu przesyłowemu korzystanie z określonej części gruntu w celu eksploatacji i utrzymania urządzeń przesyłowych.
Ustanowienie służebności przesyłu co do zasady wiąże się z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości. W praktyce jednak wielu właścicieli nie ma świadomości przysługujących im uprawnień lub nie wie, w jaki sposób dochodzić należnego świadczenia.
W artykule wyjaśniamy, czym jest służebność przesyłu gazociągu, kiedy może zostać ustanowiona oraz w jakich sytuacjach właściciel nieruchomości może dochodzić wynagrodzenia.
Budowa gazociągu a prawa właściciela działki
Budowa gazociągów stanowi istotny element infrastruktury energetycznej państwa i w praktyce często wiąże się z koniecznością poprowadzenia sieci przez nieruchomości prywatne. Za budowę oraz eksploatację znacznej części tej infrastruktury odpowiadają przedsiębiorstwa przesyłowe, takie jak GAZ-SYSTEM S.A. czy Polska Spółka Gazownictwa.
Przedsiębiorstwa te nie mogą jednak korzystać z cudzej nieruchomości bez odpowiedniego tytułu prawnego. Co do zasady konieczne jest zawarcie umowy z właścicielem nieruchomości albo uzyskanie innej podstawy prawnej umożliwiającej korzystanie z gruntu, najczęściej w postaci ustanowienia służebności przesyłu.
Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z nieruchomości bez uregulowanego tytułu prawnego, może to stanowić naruszenie prawa własności. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości może domagać się zarówno uregulowania stanu prawnego urządzeń przesyłowych, jak również zapłaty wynagrodzenia za dotychczasowe korzystanie z nieruchomości.
W praktyce wielu właścicieli nie ma świadomości przysługujących im uprawnień. Tymczasem przepisy prawa przewidują możliwość uzyskania wynagrodzenia w związku z ustanowieniem służebności przesyłu lub korzystaniem z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe – także w przypadku urządzeń, które znajdują się na działce od wielu lat.
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego w celu budowy, eksploatacji i konserwacji urządzeń przesyłowych, takich jak słupy energetyczne, rurociągi czy gazociągi. W praktyce oznacza to, że przedsiębiorstwo przesyłowe może w określonym zakresie korzystać z nieruchomości, w szczególności w celu prowadzenia prac związanych z budową, eksploatacją, konserwacją lub usuwaniem awarii urządzeń przesyłowych.
Służebność przesyłu może zostać ustanowiona na kilka sposobów. Najczęściej następuje to na podstawie umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem przesyłowym. Umowa o ustanowienie służebności przesyłu powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli strony nie są w stanie osiągnąć porozumienia co do ustanowienia służebności lub wysokości wynagrodzenia, możliwe jest jej ustanowienie na mocy orzeczenia sądu. Tytuł prawny do korzystania z nieruchomości w związku z lokalizacją urządzeń przesyłowych może również wynikać z decyzji administracyjnej wydanej w toku postępowania administracyjnego.
Co istotne, niezależnie od sposobu ustanowienia, służebność przesyłu w zdecydowanej większości przypadków powinna się wiązać z wypłatą wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości.
Strefa ochronna gazociągu – niewidoczne ograniczenie Twojej działki
Wzdłuż każdego gazociągu wyznaczona jest tzw. strefa kontrolowana. To pas gruntu po obu stronach urządzenia przesyłowego, w którym obowiązują ograniczenia. Często zdarza się, że nie można tam budować żadnych obiektów, sadzić drzew z głębokimi korzeniami ani prowadzić prac ziemnych bez zgody operatora.
Szerokość tej strefy zależy od rodzaju i średnicy gazociągu. Dla gazociągów wysokiego ciśnienia o dużej średnicy – np. 500 mm – strefa może liczyć nawet 30 metrów lub więcej po każdej stronie rury. Oznacza to, że kilkadziesiąt metrów Twojej działki może być faktycznie wyłączone z użytkowania.
Warto podkreślić, że im większa strefa ochronna, tym, co do zasady, wyższe wynagrodzenie, do którego masz prawo.
Wynagrodzenie za służebność przesyłu – co wpływa na jego wysokość?
Wynagrodzenie za służebność przesyłu gazociągu to świadczenie pieniężne, które przedsiębiorstwo przesyłowe jest zobowiązane zapłacić właścicielowi nieruchomości. Z reguły ma formę jednorazowej wypłaty.
Na wysokość wynagrodzenia wpływa kilka czynników. Liczy się przede wszystkim powierzchnia pasa służebności, czyli obszar zajęty przez gazociąg i jego strefę ochronną. Ważna jest też wartość rynkowa gruntu w danej lokalizacji – im droższy teren, tym co do zasady wyższe wynagrodzenie. Istotny jest również stopień ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości.
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie – pieniądze za lata bez umowy
Jeżeli gazociąg przebiega przez nieruchomość od wielu lat, a właściciel nie otrzymał wynagrodzenia ani nie ma wiedzy o ustanowieniu odpowiedniego tytułu prawnego na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego, warto zweryfikować podstawę korzystania z nieruchomości. Może się bowiem zdarzyć, że przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z gruntu bez uregulowanego stanu prawnego.
W takiej sytuacji obok wspomnianego już żądania ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, może przysługiwać właścicielowi także roszczenie o odszkodowanie za każdy rok takiego stanu rzeczy. Przepisy pozwalają sięgnąć nawet 6 lat wstecz. To roszczenie jest niezależne od wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Możesz dochodzić obu kwot – za przeszłość jako odszkodowanie i za przyszłość jako wynagrodzenie za służebność.
Wywłaszczenie – czy przedsiębiorstwo przesyłowe może wejść na Twoją działkę bez zgody?
Polskie przepisy prawa przewidują sytuacje, w których realizacja inwestycji infrastrukturalnych może wiązać się z wywłaszczeniem nieruchomości. Dotyczy to w szczególności inwestycji o znaczeniu publicznym, w tym związanych z budową infrastruktury przesyłowej. W takich przypadkach ingerencja w prawo własności następuje na podstawie przepisów ustawowych i w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez właściwy organ administracji publicznej. W praktyce dotyczy to często inwestycji realizowanych na podstawie przepisów szczególnych (tzw. specustaw), w tym m.in. Ustawy o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu, która reguluje również zasady realizacji części inwestycji gazowych.
Ingerencja w prawo własności w tym trybie co do zasady wiąże się z obowiązkiem wypłaty odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustalana jest w toku postępowania administracyjnego, z uwzględnieniem m.in. zakresu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości.
Właściciel nieruchomości może zakwestionować wysokość ustalonego odszkodowania, korzystając z przysługujących mu środków odwoławczych w postępowaniu administracyjnym, a następnie – w razie potrzeby – również przed sądem administracyjnym.
Jak dochodzić swoich praw?
Jeśli przez Twoją działkę przebiega gazociąg i nie wiesz, czy należy Ci się wynagrodzenie – warto skonsultować się z profesjonalnym pełnomocnikiem specjalizującym się w tym temacie. Jego wsparcie może okazać się nieocenione w zebraniu materiału dowodowego, przygotowaniu niezbędnej dokumentacji i reprezentacji w kontaktach zarówno z przedsiębiorcą przesyłowym, organami administracji, jak i sądem.
Kancelaria Łebek, Madej i Wspólnicy od lat pomaga właścicielom nieruchomości w dochodzeniu wynagrodzeń i odszkodowań od firm przesyłowych. Skontaktuj się z nami – ocenimy Twoją sprawę i powiemy, co możesz zyskać.
Czym dokładnie jest służebność przesyłu i kogo dotyczy?
Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala przedsiębiorstwu korzystać z części Twojej działki w celu budowy, eksploatacji i konserwacji urządzeń przesyłowych, np. gazociągu. Dotyczy ona właścicieli nieruchomości, przez które przebiega infrastruktura przesyłowa należąca do operatorów takich jak GAZ-SYSTEM czy Polska Spółka Gazownictwa.
Jakie czynniki decydują o wysokości wynagrodzenia za gazociąg na działce?
Kluczowym elementem wpływającym na kwotę świadczenia jest powierzchnia pasa służebności, obejmująca sam gazociąg oraz jego strefę kontrolowaną. Pod uwagę bierze się również aktualną wartość rynkową gruntu w danej lokalizacji oraz stopień, w jakim urządzenia ograniczają właścicielowi możliwość korzystania z nieruchomości. Co do zasady im szersza jest strefa ochronna wyłączona z użytkowania, tym wyższe wynagrodzenie przysługuje właścicielowi.
Czy można otrzymać pieniądze za gazociąg, który stoi na działce od wielu lat?
Tak, właściciele mogą domagać się wynagrodzenia nawet w przypadku urządzeń, które znajdują się na nieruchomości od dawna. Jeśli przedsiębiorstwo korzysta z gruntu bez tytułu prawnego, możliwe jest dochodzenie odszkodowania za bezumowne korzystanie do 6 lat wstecz. Roszczenie to jest niezależne od wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu na przyszłość, co pozwala na dochodzenie obu kwot jednocześnie.