Budowa gazociągu na działce – jakie konsekwencje dla właściciela nieruchomości?

Budowa gazociągu na działce to nie tylko problem techniczno-budowlany. To przede wszystkim poważna ingerencja w Twoją własność, która rodzi konkretne prawa i obowiązki po obu stronach. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że za wyrażenie zgody na przeprowadzenie infrastruktury gazociągowej należy im się wynagrodzenie.

Dowiedz się, czym jest służebność przesyłu przy budowie gazociągu, kiedy mówi się o wywłaszczeniu i jakie kroki możesz podjąć, gdy inwestor gazowy zapuka do Twoich drzwi.

Budowa gazociągu na działce – konsekwencje

Wyobraź sobie, że pewnego dnia otrzymujesz pismo informujące o planowanej inwestycji polegającej na budowie gazociągu, który ma przebiegać przez Twoją nieruchomość. Zdarzają się również przypadki, że gazociąg już jest posadowiony na Twojej działce, a Ty dopiero teraz dowiadujesz się, że możesz mieć z tego tytułu jakieś roszczenia wobec przedsiębiorcy przesyłowego. W obu sytuacjach chodzi o to samo – gazociąg przebiega przez Twoją prywatną własność i ogranicza Ci możliwość swobodnego korzystania z niej.

Zgodnie z polskim systemem prawnym przedsiębiorstwo przesyłowe może korzystać z cudzej nieruchomości w celach obsługi sieci przesyłowej, lecz prawo to nie musi być bezpłatne. Właściciel gruntu jest uprawniony do żądania wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu – w tym za obecne na działce gazociągi.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu to prawo, które daje przedsiębiorstwu możliwość korzystania z Twojej nieruchomości – w celu budowy, eksploatacji, napraw i konserwacji gazociągu. Brzmi technicznie, ale w praktyce oznacza to jedno: kawałek Twojej działki jest przez lata używany przez inny podmiot, a Ty ponosisz z tego powodu realne straty czy też niedogodności.

W miejscu, w którym przebiega gazociąg, nie można budować, sadzić głęboko korzeniących się drzew ani prowadzić wielu typów działalności. Strefa ochronna wokół rury wyklucza sporą część gruntu z jakiegokolwiek intensywnego użytkowania. A co najważniejsze – obniża to wartość całej nieruchomości.

W związku z powyższym, prawo przewiduje, że ustanowienie służebności przesyłu gazociągu wiąże się z wypłatą odpowiedniego wynagrodzenia dla właściciela gruntu. Jeżeli przedsiębiorca przesyłowy nie zapłacił ci uprzednio za korzystanie z Twojej nieruchomości, masz prawo dochodzić swoich roszczeń – czy to w drodze polubownej czy też sądowej.

Wywłaszczenie czy służebność przesyłu? Ważna różnica

Wiele osób myli ze sobą dwa pojęcia: wywłaszczenie i służebność przesyłu. To nie to samo i warto wiedzieć, z czym możemy mieć do czynienia.

Wywłaszczenie to sytuacja, w której państwo odbiera Ci własność nieruchomości, jej część, bądź też ogranicza możliwość korzystania z niej – przymusowo. Taka czynność odbywa się za odszkodowaniem. Dzieje się tak np. przy budowie dróg publicznych czy inwestycji celu realizacji celu publicznego. W przypadku dużych inwestycji gazowych, uznanych za inwestycje celu publicznego, wywłaszczenie jest możliwe na mocy specjalnych przepisów, np. ustawy o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego LNG czy tzw. specustawy gazowej.

Służebność przesyłu natomiast nie pozbawia Cię własności – Twoja działka nadal należy do Ciebie. Zmienia się tylko zakres korzystania z niej: część gruntu jest zajęta pod infrastrukturę gazową. W zamian przysługuje Ci wynagrodzenie – jednorazowe lub okresowe – które powinno odzwierciedlać rzeczywiste ograniczenia i obniżenie wartości nieruchomości. W praktyce większość właścicieli gruntów ma do czynienia właśnie ze służebnością przesyłu, nie z wywłaszczeniem.

Gazociąg i służebność przesyłu – jak to wygląda w praktyce?

Właściciel nieruchomości dowiaduje się, że przez jego grunt przebiega gazociąg wybudowany kilka lub kilkanaście lat wcześniej. Przez długi czas nie miał świadomości, że przysługują mu jakiekolwiek roszczenia wobec przedsiębiorstwa przesyłowego. Dopiero uzyskanie informacji o możliwości dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe skłania go do weryfikacji swojej sytuacji prawnej. Okazuje się wówczas, że strefa ochronna gazociągu obejmuje znaczną część działki, co w praktyce ogranicza możliwość prowadzenia niektórych prac rolnych oraz wyklucza zabudowę w pasie eksploatacyjnym.

Po przeprowadzeniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego oraz złożeniu wniosku do sądu właściciel uzyskuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu a nierzadko również odszkodowanie za wieloletnie bezumowne korzystanie z nieruchomości. Tego rodzaju sytuacje nie należą do rzadkości – wielu właścicieli nieruchomości w Polsce wciąż nie ma świadomości, że w podobnych przypadkach mogą dochodzić stosownych roszczeń.

Co możesz zrobić, gdy gazociąg przebiega przez Twoją działkę?

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy faktycznie infrastruktura gazowa przebiega przez Twój grunt i jaka jest strefa ochronna wokół gazociągu. Można to ustalić na rządowej stronie internetowej geoportal.gov.pl lub w starostwie powiatowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości.

Warto też sprawdzić księgę wieczystą – jeżeli w dziale III nie ma wpisanej służebności, bądź innego ograniczenia korzystania z niej, a gazociąg fizycznie istnieje i jest czynnie używany, oznacza to najczęściej, że przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z Twojego gruntu bez formalnej podstawy.

Kolejny krok to ocena wysokości roszczenia. Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia pomocnym jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który obejmuje m.in. powierzchnię strefy ochronnej, przeznaczenie gruntu, jego wartość rynkową oraz stopień ograniczenia korzystania. W przypadku działek budowlanych lub gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach kwoty mogą być odpowiednio wyższe.

Budowa gazociągu na działce – pomoc prawna

Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe nie chce dobrowolnie zawrzeć ugody i wypłacić wynagrodzenia, właściciel gruntu może skierować sprawę do sądu. Sąd może ustanowić służebność przesyłu za wynagrodzeniem, a w określonych przypadkach także zasądzić odszkodowanie za dotychczasowe bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Kancelaria Łebek, Madej i Wspólnicy specjalizuje się w procesach w zakresie ustanowienia służebności przesyłu, jak również w zakresie spraw administracyjnych dotyczących dokonanych wywłaszczeń. Omów swoją sprawę z ekspertem – zapraszamy do kontaktu!