Właściciel nieruchomości nie zawsze ma pełną swobodę korzystania z całej swojej działki. Zdarza się, że na prywatnym gruncie znajdują się urządzenia należące do przedsiębiorstwa energetycznego, gazowego, wodociągowego lub telekomunikacyjnego. Mogą to być słupy energetyczne, linie napowietrzne, kable, gazociągi, wodociągi, kanalizacja czy inne elementy infrastruktury technicznej.
Taka sytuacja często budzi wątpliwości właścicieli. Pojawiają się pytania: dlaczego przedsiębiorca może korzystać z prywatnej działki, skoro nie jest jej właścicielem? Czy ma do tego prawo? Czy właściciel musi zgodzić się na obecność urządzeń? Czy przedsiębiorstwo powinno płacić wynagrodzenie za zajmowanie gruntu?
Odpowiedź zależy przede wszystkim od tego, czy przedsiębiorca posiada odpowiedni tytuł prawny do korzystania z nieruchomości.
Czym jest tytuł prawny do korzystania z nieruchomości?
Tytuł prawny to określona podstawa prawna, która uprawnia daną osobę lub przedsiębiorstwo do korzystania z cudzej nieruchomości w określonym zakresie.
W przypadku urządzeń przesyłowych oznacza to, że przedsiębiorca powinien wykazać, z jakiego przepisu, umowy, decyzji administracyjnej lub innego tytułu prawnego wynika jego uprawnienie do posadowienia urządzeń na naszym gruncie.
Tytuł prawny może uprawniać między innymi do:
- wybudowania urządzeń przesyłowych na nieruchomości,
- pozostawienia istniejących urządzeń na gruncie,
- korzystania z określonego pasa nieruchomości,
- dokonywania napraw, konserwacji i remontów,
- usuwania awarii i wymiany urządzeń przesyłowych.
Warto podkreślić, że nie każdy tytuł prawny daje przedsiębiorcy przesyłowemu takie same uprawnienia. Jedna podstawa może pozwalać wyłącznie na wykonanie określonej inwestycji, inna może zapewniać stały dostęp do urządzeń i możliwość korzystania z nieruchomości przez wiele lat.
Dlatego przy ocenie sytuacji prawnej nie wystarczy ustalić, że przedsiębiorstwo jest właścicielem słupa, kabla czy rurociągu. Trzeba również sprawdzić, czy ma prawo utrzymywać urządzenia na cudzym gruncie i w jakim zakresie może z niego korzystać.
Umowa jako podstawa korzystania z nieruchomości
Najprostszym i najszybszym sposobem uzyskania przez przedsiębiorcę prawa do korzystania z prywatnej nieruchomości jest zawarcie umowy z jej właścicielem.
Umowa powinna określać przede wszystkim zakres obciążenia nieruchomości, sposób korzystania z gruntu oraz zasady dostępu do urządzeń przesyłowych. Przeważnie określa ona również wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości.
Warto pamiętać, że do ustanowienia służebności przesyłu w drodze umowy potrzebne jest oświadczenie właściciela nieruchomości złożone w formie aktu notarialnego. Oświadczenie przedsiębiorcy może zostać złożone w dowolnej formie, chyba że strony postanowią inaczej.
Decyzja administracyjna jako tytuł prawny
Drugim ważnym źródłem uprawnienia przedsiębiorcy może być decyzja administracyjna.
W określonych sytuacjach przepisy pozwalają organom administracji publicznej ograniczyć prawo własności nieruchomości w celu realizacji inwestycji związanej z infrastrukturą przesyłową (tzw. małe wywłaszczenie).
Takie rozwiązanie może być zastosowane, gdy właściciel nieruchomości nie wyraża zgody na realizację inwestycji, a spełnione są warunki określone w ustawie min. przeprowadzono rozmowy ugodowe.
Decyzja administracyjna może zatem stanowić podstawę prawną do wejścia na nieruchomość, przeprowadzenia prac i umieszczenia urządzeń. Nie jest wówczas konieczne zawarcie dobrowolnej umowy z właścicielem, ponieważ uprawnienie wynika z rozstrzygnięcia właściwego organu.
Decyzja wywłaszczeniowa
Szczególne znaczenie mogą mieć również decyzje wywłaszczeniowe wydawane na podstawie dawnych przepisów. Wiele urządzeń przesyłowych zostało bowiem wybudowanych kilkadziesiąt lat temu, kiedy obowiązywały inne regulacje prawne.
Przykładem są decyzje wydawane na podstawie ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Przepisy te pozwalały na zakładanie i przeprowadzanie określonych urządzeń przesyłowych na cudzych gruntach, mimo braku zgody właściciela.
Takie decyzje mogą nadal mieć znaczenie prawne. Jeżeli zostały prawidłowo wydane i obejmują konkretną nieruchomość oraz określone urządzenia, mogą stanowić podstawę do korzystania z gruntu również obecnie.
Trzeba jednak sprawdzić ich treść, zakres oraz to, czy dotyczą urządzeń, które rzeczywiście znajdują się na danej działce. Nie każda decyzja administracyjna związana z inwestycją daje przedsiębiorcy prawo do stałego korzystania z nieruchomości.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., brak możliwości powołania się na zarzut zasiedzenia
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 10/16 ma istotne znaczenie dla właścicieli nieruchomości, przez które przebiegają linie energetyczne, gazociągi lub inne urządzenia przesyłowe.
TK zakwestionował możliwość nabywania przez przedsiębiorstwa przesyłowe, w drodze zasiedzenia, służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu za okres sprzed 3 sierpnia 2008 r. Oznacza to, że przedsiębiorstwo nie może skutecznie powoływać się na taki sposób nabycia prawa, jeżeli opiera swoje stanowisko na zakwestionowanej przez Trybunał wykładni przepisów. Dla wielu osób może to być szansa na skuteczniejszą ochronę prawa własności.
Jak uzyskać informację w zakresie tytułu prawnego i co w przypadku jego braku?
Każdy właściciel ma możliwość ustalenia, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z jego gruntu. W takiej sytuacji warto zwrócić się do przedsiębiorcy o przedstawienie:
- dokumentów dotyczących budowy urządzeń,
- umowy zawartej z poprzednim właścicielem nieruchomości,
- decyzji administracyjnej zezwalającej na zajęcie gruntu,
- dokumentów potwierdzających następstwo prawne przedsiębiorstwa,
- dokumentów dotyczących ustanowienia służebności lub jej zasiedzenia.
Warto również wcześniej zweryfikować dział III księgi wieczystej. Tutaj należy jednak pamiętać, że brak wpisu służebności przesyłu nie zawsze oznacza, że przedsiębiorstwo przesyłowe działa bez tytułu prawnego.
Jeżeli przedsiębiorstwo nie posiada odpowiedniego tytułu prawnego, właściciel może rozważyć dalsze kroki prawne, w zależności od okoliczności danej sprawy może to obejmować etap negocjacyjny – a gdy ten okażę się bezskuteczny także etap sądowy.
Wsparcie Kancelarii Votum Legal Łebek, Madej i Wspólnicy
W wielu przypadkach właściciel nieruchomości może czuć się zniechęcony ilością czynności związanych z pozyskiwaniem dokumentacji niezbędnej do ustanowienia służebności przesyłu.
Kancelaria Votum Legal Łebek, Madej i Wspólnicy oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie uregulowania stanu prawnego urządzeń przesyłowych, oferując pozyskanie w państwa imieniu wszelkiej niezbędnej dokumentacji, prowadzenie negocjacji z przedsiębiorstwem przesyłowym, a w przypadku gdyby stronom nie udało się osiągnąć, reprezentację w postępowaniu sądowym, a także administracyjnym.
Czy przedsiębiorstwo przesyłowe może umieścić urządzenia na prywatnej działce bez zgody właściciela?
Tak, w określonych sytuacjach jest to możliwe. Podstawą może być m.in. decyzja administracyjna ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości lub inny tytuł prawny wynikający z przepisów. Sam brak zgody właściciela nie przesądza więc o bezprawności inwestycji.
Jak sprawdzić, czy przedsiębiorstwo przesyłowe ma prawo korzystać z mojej działki?
Warto przeanalizować dział III księgi wieczystej, a następnie wystąpić do przedsiębiorstwa o udostępnienie dokumentów potwierdzających jego uprawnienia. Mogą to być umowy, decyzje administracyjne, dokumenty dotyczące ustanowienia służebności przesyłu lub inne podstawy prawne. Brak wpisu w księdze wieczystej nie oznacza automatycznie, że przedsiębiorstwo nie ma tytułu prawnego.
Co może zrobić właściciel działki, jeśli przedsiębiorstwo nie ma tytułu prawnego do urządzeń przesyłowych?
Właściciel może podjąć próbę uregulowania sytuacji w drodze negocjacji z przedsiębiorstwem. Jednym z możliwych rozwiązań jest ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeśli negocjacje nie przyniosą rezultatu, możliwe jest skierowanie sprawy na drogę sądową. Zakres dostępnych roszczeń zależy od okoliczności konkretnej sprawy.