Prawo własności podlega szczególnej ochronie na gruncie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Wyjątkiem od zasady ochrony prawa własności jest instytucja wywłaszczenie nieruchomości, która polega na pozbawieniu prawa własności w związku z realizacją celu publicznego. Wywłaszczenie nie zawsze oznacza całkowitego pozbawienie prawa własności, lecz może wiązać się z nałożeniem w stosunku do właściciela korzystającego z nieruchomości jedynie pewnych ograniczeń.
Co oznacza termin „małe wywłaszczenie”?
Tzw. „małe wywłaszczenie” oznacza decyzję administracyjną, na mocy której przedsiębiorca przesyłowy zyskuje uprawnienie do zakładania i przeprowadzenia na nieruchomości urządzeń przesyłowych oraz do ich późniejszej eksploatacji, zaś właściciel nieruchomości obowiązany jest znosić ograniczenia z tym związane. Podstawą takiej decyzji są przepisy Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399), w szczególności art. 124, który reguluje możliwość ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w celu realizacji inwestycji celu publicznego.
W praktyce instytucja ta odgrywa szczególnie istotną rolę w procesie budowy i modernizacji infrastruktury przesyłowej, umożliwiając realizację inwestycji obejmujących sieci elektroenergetyczne, gazowe, ciepłownicze, wodociągowe, kanalizacyjne oraz telekomunikacyjne, nawet w przypadku braku zgody właściciela nieruchomości.
Odszkodowanie za ograniczenie prawa własności
Choć „małe wywłaszczenie” prowadzi do ograniczenia prawa własności, właściciele nieruchomości nie są całkowicie pozbawieni ochrony prawnej. Ustawodawca przewidział prawo do odszkodowania, stanowiącego rekompensatę za uszczerbek majątkowy wynikający z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać rzeczywiście poniesionemu uszczerbkowi majątkowemu i uwzględniać zarówno zmniejszenie wartości nieruchomości, jak i inne szkody pozostające w związku z realizacją inwestycji przesyłowej.
Dodatkowe roszczenia właściciela: szkody i wykup gruntu
Ochrona interesów właściciela nieruchomości obejmuje również obowiązek naprawienia szkód powstałych w związku z realizacją inwestycji przesyłowej. W sytuacji, w której przedsiębiorca przesyłowy, wykonując prace związane z budową, przebudową lub eksploatacją urządzeń przesyłowych, doprowadzi do uszkodzenia gruntu, upraw, nasadzeń lub innych składników majątkowych, jest on zobowiązany do usunięcia powstałych szkód lub wypłaty odpowiedniego odszkodowania.
Jeżeli w wyniku realizacji inwestycji przesyłowej nieruchomość nie nadaje się do dalszego prawidłowego wykorzystania przez właściciela, może on wystąpić z żądaniem jej wykupu przez podmiot, który uzyskał decyzję ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości.
Ze względu na złożony charakter postępowań odszkodowawczych, warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który wesprze właściciela w dochodzeniu jego praw.
Kto może domagać się odszkodowania?
Krąg podmiotów uprawnionych do odszkodowania z tytułu „małego wywłaszczenia” obejmuje przede wszystkim właściciela nieruchomości w momencie, gdy decyzja o ograniczeniu prawa własności została wydana. Roszczenie o wypłatę odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, stanowiące ekwiwalent za wywłaszczoną nieruchomość, przysługuje również spadkobiercy wywłaszczonego właściciela nieruchomości.
Wsparcie prawne w sprawach „małego wywłaszczenia”
Postępowania dotyczące „małego wywłaszczenia” oraz dochodzenia odszkodowania wymagają znajomości przepisów i właściwej oceny skutków inwestycji dla nieruchomości. Odpowiednio podjęte działania już na etapie postępowania administracyjnego mogą mieć istotny wpływ na ochronę praw właściciela.
Kancelaria Łebek, Madej i Wspólnicy wspiera właścicieli nieruchomości w sprawach związanych z ograniczeniem prawa własności, dochodzeniem odszkodowania, naprawieniem szkód oraz roszczeniami o wykup nieruchomości. Reprezentujemy klientów zarówno w postępowaniach administracyjnych, jak i sądowych, dbając o ochronę ich interesów.
Małe wywłaszczenie – podsumowanie
Chociaż realizacja inwestycji przesyłowej może wiązać się z istotnymi ograniczeniami dla właścicieli nieruchomości, to właściciele nieruchomości dysponują określonymi instrumentami ochrony swoich interesów. Znajomość swoich praw pozwala na dochodzenie należnych świadczeń.
W sprawach dotyczących infrastruktury przesyłowej pomoc specjalisty może ułatwić właściwą ocenę sytuacji oraz wybór odpowiednich środków ochrony prawnej.
Czy w razie wydania decyzji o małym wywłaszczeniu właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie?
Tak, za ograniczenie prawa własności w związku z wydaną decyzją administracyjną właściciel nieruchomości może domagać się odszkodowania. Prawo to przysługuje także następcy prawnemu, tj. spadkobiercy właściciela nieruchomości w chwili wydania decyzji.
Jak ustalić wysokość odszkodowania za małe wywłaszczenie?
Ustalając wysokość odszkodowania, należy uwzględnić rzeczywisty rozmiar uszczerbku majątkowego poniesionego przez właściciela nieruchomości, w tym zmniejszenie jej wartości oraz wszelkie inne szkody pozostające w związku przyczynowym z realizacją inwestycji przesyłowej.