Duże inwestycje w sieć energetyczną na Górnym Śląsku a służebność przesyłu

W obliczu intensywnej transformacji energetycznej w Polsce rozbudowa sieci przesyłowych i dystrybucyjnych stała się priorytetem. Z doniesień medialnych wynika, że Grupa Tauron, w perspektywie najbliższych 10 lat zamierza zrealizować ambitny plan inwestycyjny obejmujący region całego Górnego Śląska. Dla wielu właścicieli nieruchomości oznacza to jedno – słup energetyczny na działce lub przebieg linii przez ich grunt. Choć posadowienie słupa energetycznego jest elementem rozwoju infrastruktury, dla właściciela wiąże się z ograniczeniami i koniecznością ustanowienia służebności przesyłu, a także możliwością uzyskania odszkodowania za słup.

Otrzymanie informacji o planowanej inwestycji na własnym terenie bywa stresujące. Kluczem do ochrony swoich interesów jest jednak zrozumienie procesu oraz przysługujących praw.

Słup energetyczny na działce – co oznacza w praktyce?

Kiedy operator energetyczny planuje posadowienie słupa na działce lub przeprowadzenie linii średniego czy wysokiego napięcia przez prywatną nieruchomość, musi uzyskać prawo do korzystania z tego gruntu. W praktyce oznacza to konkretne ograniczenia dla właściciela: 

• Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości – najczęstszy skutek. Oznacza, że część działki (pas technologiczny) będzie musiała być udostępniona przedsiębiorstwu energetycznemu w celu konserwacji, naprawy lub rozbudowy sieci.
• Ograniczenia budowlane – w pasie technicznym (pod linią oraz w określonej odległości od niej) może być wykluczona budowa budynków mieszkalnych, a często nawet altan czy wiat.
• Ograniczenia w zagospodarowaniu – możliwy zakaz sadzenia wysokich drzew, ograniczenia w manewrowaniu maszynami rolniczymi, konieczność zapewnienia dostępu dla służb technicznych.

W praktyce oznacza to, że słup na działce może realnie wpływać na sposób jej wykorzystania oraz wartość rynkową.

Służebność przesyłu – na czym polega i co oznacza dla właściciela?

Kluczowym elementem takiej  inwestycji jest ustanowienie służebności przesyłu. Co to dokładnie oznacza?

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala przedsiębiorstwu energetycznemu korzystać z cudzej nieruchomości – np. poprzez posadowienie słupa energetycznego lub przeprowadzenie linii. Właściciel gruntu zachowuje własność, ale musi umożliwić dostęp do urządzeń przemysłowych celem ich modernizacji czy konserwacji.

Co istotne, ustanowienie służebności przesyłu powinno wiązać się z odpowiednim wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości.

Posadowienie słupa energetycznego – możliwe roszczenia

Wobec powyższego nasuwa się pytanie, jakie prawa ma właściciel gruntu przez który ma przebiegać taka inwestycja. Powołane ograniczenia powinny bowiem zostać zrekompensowane. Rekompensata ta co do zasady składa się z:

• Jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu,
• Odszkodowania za spadek wartości działki – jeśli inwestycja, np. słup na działce, ogranicza możliwości jej zabudowy lub obniża atrakcyjność, 
• Odszkodowania za szkody doraźne – wypłacane za zniszczenia powstałe w trakcie prac budowlanych (np. zniszczone uprawy, płoty, utwardzenie gruntu).

W praktyce odszkodowanie za słup na działce bywa zaniżane w pierwszych propozycjach przedstawianych przez inwestora, dlatego warto dokładnie przeanalizować ofertę. W praktyce właściciel ma również prawo do: negocjacji z przedsiębiorstwem przesyłowym, wglądu w dokumentację i zgłaszania uwag do planowanej inwestycji. 

Jeśli nie uda się dojść do porozumienia, operator może wejść na drogę administracyjną i uzyskać decyzję o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości (tzw. małe wywłaszczenie).

Co zrobić w sytuacji informacji o planowanej na Twoim gruncie inwestycji?

Aby właściciel nieruchomości mógł zabezpieczyć przysługujące mu prawa, o których mowa wyżej warto aby po otrzymaniu powiadomienia o planowanej inwestycji, podjął następujące działania.

W pierwszym kroku należy dokładnie przeanalizować zaproponowane warunki. Przedstawiciele inwestorów mogą dążyć do szybkiego zawarcia umów w trybie polubownym. Choć negocjacje są korzystne, warto dokładnie przeanalizować proponowane warunki ustanowienia służebności przesyłu, w tym proponowane wynagrodzenie za jej ustanowienie. Raz podpisana umowa zrzekająca się pewnych roszczeń może być trudna do podważenia.

Kolejnym krokiem powinna być weryfikacja planów inwestycyjnych. Warto sprawdzić, czy inwestycja energetyczna faktycznie musi przebiegać w miejscu, które najbardziej koliduje z Twoimi planami zagospodarowania terenu. Czasami na etapie projektowania możliwe jest wprowadzenie korekt przebiegu linii, jeśli argumentacja właściciela jest merytoryczna. W tym miejscu warto także skorzystać z niezależnej wyceny Propozycje finansowe składane przez operatorów mogą okazać się nieadekwatne do zakresu ingerencji w nieruchomość. Jeśli chcesz mieć pewność co do poprawności sporządzonej wyceny warto zasięgnąć opinii rzeczoznawcy majątkowego, który oszacuje rzeczywisty spadek wartości nieruchomości oraz odpowiednią wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Następnie warto udokumentować stan gruntu. Przed rozpoczęciem prac należy zrobić zdjęcia działki, aby łatwiej dochodzić ewentualnego odszkodowania za zniszczenia.

Inwestycje energetyczne na Twojej działce a służebność przesyłu – wsparcie prawne

Ostatnim elementem jest rozważenie wsparcia prawnego. Sprawy dotyczące inwestycji energetycznych bywają skomplikowane prawnie (często odbywają się na podstawie tzw. specustawy). Konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości i energetycznym pozwoli na ocenę, czy zaproponowane przez operatora warunki są rynkowe i sprawiedliwe.

Kancelaria Łebek, Madej i Wspólnicy oferuje kompleksową pomoc w sprawach dotyczących służebności przesyłu i dochodzenia roszczeń za posadowienie urządzeń przesyłowych. Oferujemy bezpłatną analizę sprawy przeprowadzoną przez eksperta, co pozwoli Ci sprawdzić, czy przysługuje Ci wynagrodzenie. 

Podsumowanie

Inwestycje w sieć energetyczną są niezbędne dla rozwoju gospodarki i bezpieczeństwa energetycznego, jednak nie mogą odbywać się kosztem właścicieli nieruchomości bez odpowiedniej rekompensaty.

Pamiętaj, że przysługuje Ci prawo do negocjacji warunków służebności oraz odszkodowania. Podstawą Twojego bezpieczeństwa jest rzetelna wycena wpływu inwestycji na Twoją nieruchomość oraz spokojne podejście do negocjacji z inwestorem.