Masz na swojej działce słupy energetyczne, gazociąg lub światłowód? Pamiętaj, że jako właścicielowi gruntu przysługuje Ci wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu. Ale jak obliczyć adekwatną kwotę, gdy przepisy nie podają gotowego wzoru?
Czym są urządzenia przesyłowe?
Najprościej ujmując urządzenia przesyłowe to wszelkie infrastruktury, takie jak sieci elektroenergetyczne, gazociągi, wodociągi i światłowody, służące do doprowadzania lub odprowadzania różnego rodzaju mediów min. energii elektrycznej, gazu, wody, ciepła czy też sygnału telekomunikacyjnego.
Czym jest ustanowienie służebności przesyłu?
Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które właściciel nieruchomości lub sąd może ustanowić na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego. Na jej podstawie operator przesyłowy uprawniony jest do korzystania z danej działki w określonym zakresie. Właściciel nieruchomości w zamian za posadowienie infrastruktury przesyłowej na jego gruncie i udostępnianie w przyszłości nieruchomości przedsiębiorstwu przesyłowemu w celu konserwacji, modernizacji czy też napraw infrastruktury ma prawo otrzymać odpowiednie wynagrodzenie.
Jak można ustalić wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu?
Przepisy prawa nie regulują w jaki sposób ma być wyliczana wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. W praktyce jego wysokość jest uzależniona od wielu czynników i powinna być określana indywidualnie dla każdej nieruchomości. Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia istotne będą min:
- Wartość rynkowa nieruchomości.
- Położenie i kształt działki.
- Powierzchnia pasa służebności i pasa eksploatacyjnego.
- Ograniczenia związane z posadowieniem urządzeń: np. w możliwości zabudowy, prowadzenia upraw, zbiorów plonów etc.
- Zmniejszenie wartości nieruchomości.
- Przeznaczenie nieruchomości: tj. klasyfikacja w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w planie ogólnym (np. czy jest to nieruchomość rolna, przeznaczona pod zabudowę lub usługi); rodzaj infrastruktury przesyłowej: np. czy jest to gazociąg znajdujący się pod ziemią, czy naziemne słupy wysokiego napięcia.
- Lokalizacja infrastruktury na działce: tj. czy znajduje się ona przy granicy lub w jej centralnym punkcie.
Kto może określić wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu ?
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby to strony potencjalnej umowy o ustanowienie służebności, tj. właściciel nieruchomości oraz przedsiębiorca przesyłowy, określiły samodzielnie w toku negocjacji jego wysokość. Najczęściej jednak zarówno właściciel nieruchomości, jak i przedsiębiorstwo przesyłowy, nie posiadają specjalistycznej wiedzy, a także narzędzi umożliwiających im oszacowanie wysokości wynagrodzenia na prawidłowym (rynkowym) poziomie. W takim przypadku z pomocą przychodzą rzeczoznawcy majątkowi, którzy mogą dokonać profesjonalnego wyliczenia wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
Wycena rzeczoznawcy majątkowego umożliwi określenie potencjalnych roszczeń wobec przedsiębiorstwa przesyłowego nie tylko na etapie negocjacyjnym. W przypadku bowiem gdyby strony nie doszły do porozumienia w zakresie dobrowolnego ustanowienia służebności przesyłu – operat szacunkowy może stanowić podstawę do określenia wysokości roszczeń dochodzonych na drodze postępowania sądowego.
Wsparcie Kancelarii Łebek, Madej i Wspólnicy w uzyskaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu
Pamiętajmy, że kwota wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, nawet po jej ustaleniu przez rzeczoznawcę majątkowego, podlegać może dalszym negocjacjom. Nasza Kancelaria oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie uregulowania stanu prawnego urządzeń przesyłowych. Oferujemy prowadzenie negocjacji z przedsiębiorstwem przesyłowym co do wysokości wynagrodzenia, ale również w zakresie zawarcia w umowie zapisów, które w oparciu o indywidualne potrzeby, pomogą zminimalizować potencjalne niedogodności związane z ustanowieniem służebności przesyłu. W przypadku gdyby stronom nie udało się jednak dojść do porozumienia, oferujemy reprezentowanie właściciela w postępowaniu sądowym o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu.
Co wpływa na wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu?
Przepisy nie narzucają sztywnego wzoru wyliczania tej kwoty, dlatego ustala się ją indywidualnie. Kluczowe czynniki to wartość rynkowa gruntu, jego przeznaczenie (np. rolne lub budowlane), lokalizacja infrastruktury (czy biegnie środkiem działki, czy przy granicy), a także stopień ograniczeń dla właściciela – np. brak możliwości zabudowy czy prowadzenia upraw w pasie służebności.
Kto powinien wycenić wartość służebności przesyłu?
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego. Sporządzony przez niego operat szacunkowy jest profesjonalną podstawą do negocjacji, a w razie braku porozumienia – kluczowym dowodem w postępowaniu sądowym.
Za jakie urządzenia znajdujące się na działce należy się wynagrodzenie?
Wynagrodzenie przysługuje za posadowienie na gruncie tzw. urządzeń przesyłowych, czyli infrastruktury służącej do doprowadzania lub odprowadzania mediów. Zalicza się do nich przede wszystkim sieci elektroenergetyczne (np. słupy wysokiego napięcia), gazociągi, wodociągi, rury ciepłownicze oraz światłowody i infrastrukturę telekomunikacyjną.